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Appartement en montagne

VilleAbriès (05)
Surface74m²
Coût Total126 700€
Loyer Annuel7 621€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement en montagne - Je mets en vente cet appartement de 4 pièces de 74 m² situé au 1er étage dans une maison de 2 étages, à Abriès-Ristolas. Construite en 1970, cette propriété offre un cadre de montagne authentique. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine ouverte s'ouvre sur le séjour, créant un espace de vie convivial. L'appartement bénéficie d'une exposition sud, apportant une belle luminosité naturelle.

  • Travaux à prévoir\n- Balcon et jardin\n- 1 place de parking\n- Plafonds en bois authentiques Situé en montagne à Abriès, cet appartement offre un environnement calme et préservé, idéal pour les amateurs de nature et de tranquillité. Classe énergie F - Classe climat non renseigné. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Disponible à partir de juillet 2026. Une opportunité à saisir pour un projet de rénovation en montagne ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Abriès
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05460
Coordonnées : 44.773050, 6.956760
Total : 126 700€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 120 300€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.58€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7621€/an
Fourchette totale : 487€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 5849€ - 9929€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 166,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :234 311 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-154 311€ (-65.9%)
Marge achat-revente :107 611€ (45.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 664,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 179,56€
Coût de l'assurance :9 502,50€
Taxe foncière : 762,10€/an
Soit par mois : 63,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 6000€ (prix moyen incluant installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 300€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€ (prix moyen incluant installation), Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:850€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€, Main d'œuvre: 150€
  • Autres pièces:850€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 50€/m² = 700€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abriès (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 796 €
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -45 796 €
Résultat foncier Année 1 : -38 175 €(Déficit de 38 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 496 €/an
Revenus locatifs : +7 621 €
Charges déductibles : -5 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16774.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 621 €45 800 €4 358 €-38 179 €21 400 €16 779 €16 779 €
27 773 €5 386 €4 243 €2 388 €--14 391 €
37 929 €5 267 €4 125 €2 662 €--11 729 €
48 087 €5 144 €4 002 €2 943 €--8 786 €
58 249 €5 017 €3 875 €3 232 €--5 554 €
68 414 €4 886 €3 744 €3 528 €--2 026 €
78 582 €4 750 €3 607 €3 833 €---
88 754 €4 609 €3 466 €4 146 €---
98 929 €4 463 €3 320 €4 467 €---
109 108 €4 311 €3 169 €4 796 €---
119 290 €4 155 €3 013 €5 135 €---
129 476 €3 993 €2 851 €5 483 €---
139 665 €3 825 €2 683 €5 840 €---
149 859 €3 651 €2 509 €6 207 €---
1510 056 €3 472 €2 329 €6 584 €---
1610 257 €3 285 €2 143 €6 972 €---
1710 462 €3 093 €1 950 €7 369 €---
1810 671 €2 893 €1 751 €7 778 €---
1910 885 €2 686 €1 544 €8 198 €---
2011 102 €2 472 €1 330 €8 630 €---
2111 324 €2 251 €1 109 €9 074 €---
2211 551 €2 021 €879 €9 529 €---
2311 782 €1 784 €642 €9 998 €---
2412 018 €1 538 €396 €10 479 €---
2512 258 €1 283 €141 €10 974 €---
TOTAL244 102 €132 035 €63 180 €112 068 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 068 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €+542 €+1 058 €
8+1 600 €+1 244 €+356 €
9+1 600 €+1 340 €+260 €
10+1 600 €+1 439 €+161 €
11+1 600 €+1 541 €+59 €
12+1 600 €+1 645 €-45 €
13+1 600 €+1 752 €-152 €
14+1 600 €+1 862 €-262 €
15+1 600 €+1 975 €-375 €
16+1 600 €+2 091 €-491 €
17+1 600 €+2 211 €-611 €
18+1 600 €+2 333 €-733 €
19+1 600 €+2 460 €-860 €
20+1 600 €+2 589 €-989 €
21+1 600 €+2 722 €-1 122 €
22+1 600 €+2 859 €-1 259 €
23+1 600 €+2 999 €-1 399 €
24+1 600 €+3 144 €-1 544 €
25+1 600 €+3 292 €-1 692 €
Total+40 000 €+33 620 €+6 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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