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Maison 5 pièces 94 m²

VilleCherves (86)
Surface94
Coût Total176 760
Loyer Annuel8 863
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-272
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 053,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 94 m²

Romain BONNIN, agence Gourdon immobilier vous propose:

A vendre, maison avec grand terrain arboré de 4500m2 situé à Bois Baudry, commune de Cherves.

Située dans un environnement calme et verdoyant, au lieu dit Bois Baudry, commune de Cherves, venez découvrir cete maison des années 80 à rafraichir, offrant environ 100m2 habitables.

La maison se compose:

  • D'une cuisine aménagée lumineuse.
  • D'un grand salon.
  • De trois belles chambres dont deux avec placards.
  • D'une salle d'eau.
  • D'un wc indépendant.

Un sous sol total complète ce bien avec:

  • Un grand garage.
  • Une cuisine d'été.
  • Une pièce pouvant servir de bureau ou chambre.
  • Une cave.
  • Une chaufferie.

Le tout est implanté sur un magnifique terrain arboré et entièrement cloturé d'environ 4500m2.

Un petit toit en tole agricole est présent au fond de la parcelle.

  • Chauffage actuel: fuel et bois.
  • Assainissement non conforme;

Environnement paisible, idéal pour les amoureux de nature et de tranquillité.

Pour tous renseignements, contacter: Romain BONNIN: [Coordonnées masquées].

Honoraires d'agence inclus dans le prix à la charge de l'acquéreur: 92 000euros Net Vendeur et 7000e d'honoraires d'agence soit 7,60%. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr BONNIN Romain, mandataire indépendant en immobilier ( sans détention de fonds ), agent commercial immatriculé au RSAC de Poitiers sous le numéro 443 146 014, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le comte de la société Gourdon immobilier.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standart: entre 2440euros et 3360euros sur les années 2023, 2024 et 2025.

Les informations sur le risque auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 323 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 323 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 440 € et 3 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cherves
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86170
Coordonnées : 46.718697, 0.017730
Total : 176 760
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 69 840
Valeur du bien : 168 840
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8863€/an
Fourchette totale : 578€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6937€ - 11323€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :791,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :74 417
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :+24 583 (+33.0%)
Marge achat-revente :-102 343€ (-137.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 710,67
Coût de l'assurance :15 466,50
Taxe foncière : 886,31€/an
Soit par mois : 73,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - usure importante, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - usure visible, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise aux normes nécessaire
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement non conforme
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement non conforme - nécessite intervention

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 840(743 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 640
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre:1 000
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
  • Assainissement:6 000
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cherves (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 863 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 760 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 454
Revenus locatifs : +8 863
Charges déductibles : -77 454
Résultat foncier Année 1 : -68 591(Déficit de 68 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 191
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 614 €/an
Revenus locatifs : +8 863
Charges déductibles : -7 614
Résultat foncier Années 2+ : 1 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47190.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 86377 4606 115-68 59721 400 €47 197 €47 197 €
29 0407 4605 9551 581--45 616 €
39 2217 2945 7891 927--43 688 €
49 4067 1225 6172 284--41 405 €
59 5946 9445 4392 650--38 755 €
69 7866 7605 2553 026--35 729 €
79 9816 5695 0643 412--32 317 €
810 1816 3714 8663 809--28 507 €
910 3856 1674 6624 218--24 290 €
1010 5925 9554 4504 637--19 652 €
1110 8045 7364 2315 069--14 584 €
1211 0205 5084 0035 512---
1311 2415 2733 7685 968---
1411 4655 0293 5246 436---
1511 6954 7773 2726 918---
1611 9294 5163 0117 413---
1712 1674 2452 7407 922---
1812 4103 9652 4608 446---
1912 6593 6752 1708 984---
2012 9123 3741 8699 538---
2113 1703 0631 55810 107---
2213 4332 7411 23610 693---
2313 7022 40790211 295---
2413 9762 06155611 915---
2514 2561 70419912 552---
TOTAL283 887196 17588 71187 71321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 713
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861-6 420+8 281
2+1 8610+1 861
3+1 8610+1 861
4+1 8610+1 861
5+1 8610+1 861
6+1 8610+1 861
7+1 8610+1 861
8+1 8610+1 861
9+1 8610+1 861
10+1 8610+1 861
11+1 8610+1 861
12+1 861+1 654+207
13+1 861+1 790+71
14+1 861+1 931-70
15+1 861+2 075-214
16+1 861+2 224-363
17+1 861+2 377-516
18+1 861+2 534-673
19+1 861+2 695-834
20+1 861+2 861-1 000
21+1 861+3 032-1 171
22+1 861+3 208-1 347
23+1 861+3 389-1 528
24+1 861+3 574-1 713
25+1 861+3 766-1 905
Total+46 525+30 689+15 836
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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