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Maison de campagne

VilleBoussac (23)
Surface160
Coût Total160 460
Loyer Annuel11 295
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 646,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 6 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1083 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Fiche Id-VIZ181646 : Au coeur de la campagne creusoise, à 5 minutes de Boussac et de toutes commodités, venez découvrir cette charmante maison indépendante implantée au beau milieu de son terrain, sans aucune mitoyenneté, offrant calme, espace et confort. La maison se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée avec Wc indépendant et petite buanderie. Vous découvrirez ensuite une vaste salle à manger chaleureuse avec cheminée avec insert, s'ouvre directement sur une agréable terrasse extérieure, idéale pour les moments conviviaux. La cuisine semi ouverte est entièrement équipée et aménagée. À l'étage, le bien propose trois belles chambres lumineuses, un bureau ainsi qu'une salle d'eau avec Wc. Les pièces bénéficient d'une belle luminosité naturelle et offrent une atmosphère accueillante et reposante. Grenier au dessus et un garage attenant. Un bien idéal pour les amoureux de nature, tout en profitant d'une maison spacieuse et confortable. - Mentions légales : Proposé à la vente à 103500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie D : 224 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 3010 et 4110 Euros - Affaire suivie par Mr Christophe Lebas (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.361010, 2.236130
Total : 160 460
Prix d'acquisition : 103 500
Travaux : 48 680
Valeur du bien : 152 180
Frais de notaire : 8 280
Coût estimé : 8 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11295€/an
Fourchette totale : 693€ - 1279€/mois
Fourchette annuelle : 8313€ - 15345€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :996,1 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 375
Prix d'achat :103 500
Décote à l'achat :-55 875 (-35.1%)
Marge achat-revente :-1 085€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 633,18
Coût de l'assurance :14 040,25
Taxe foncière : 1 129,47€/an
Soit par mois : 94,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 941,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 680(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 600
    Isolation des combles perdus: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:480
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 295 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 129 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 550
Revenus locatifs : +11 295
Charges déductibles : -55 550
Résultat foncier Année 1 : -44 255(Déficit de 44 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 855
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 870 €/an
Revenus locatifs : +11 295
Charges déductibles : -6 870
Résultat foncier Années 2+ : 4 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22855.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 275(65% de 103 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 446 €/an
Calcul : 67 275 € × 3,636% = 2 446
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 29555 5555 184-44 26121 400 €22 861 €22 861 €
211 5216 7355 0444 785--18 075 €
311 7516 5904 8995 161--12 915 €
411 9866 4414 7505 545--7 370 €
512 2266 2864 5955 939--1 430 €
612 4706 1274 4366 343---
712 7205 9624 2716 758---
812 9745 7924 1007 182---
913 2345 6163 9247 618---
1013 4985 4343 7438 065---
1113 7685 2463 5558 522---
1214 0445 0523 3608 992---
1314 3244 8513 1609 473---
1414 6114 6442 9539 967---
1514 9034 4302 73810 474---
1615 2014 2082 51710 993---
1715 5053 9802 28911 525---
1815 8153 7442 05212 072---
1916 1323 5001 80812 632---
2016 4543 2471 55613 207---
2116 7832 9871 29613 796---
2217 1192 7181 02714 401---
2317 4612 44074915 022---
2417 8112 15246115 658---
2518 1671 85616416 311---
TOTAL361 772165 59074 633196 18221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 182
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 372-6 420+8 792
2+2 3720+2 372
3+2 3720+2 372
4+2 3720+2 372
5+2 3720+2 372
6+2 372+1 474+898
7+2 372+2 027+345
8+2 372+2 155+217
9+2 372+2 285+87
10+2 372+2 419-47
11+2 372+2 557-185
12+2 372+2 698-326
13+2 372+2 842-470
14+2 372+2 990-618
15+2 372+3 142-770
16+2 372+3 298-926
17+2 372+3 458-1 086
18+2 372+3 622-1 250
19+2 372+3 790-1 418
20+2 372+3 962-1 590
21+2 372+4 139-1 767
22+2 372+4 320-1 948
23+2 372+4 506-2 134
24+2 372+4 697-2 325
25+2 372+4 893-2 521
Total+59 300+58 855+445
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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