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Ferme 3 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleSavigné (86)
Surface80m²
Coût Total111 400€
Loyer Annuel5 879€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 3 pièces 80 m²

ERA immobilier Agence Argu's vous présente cet ancien corps de ferme de plain pied à rénover à Savigné. Il comprend trois pièces, grange et cellier attenants. Grenier. Divers toits. Ce bien exposé sud dispose d'un jardin attenant et d'un terrain en face avec deux beaux noyers.

Honoraires à la charge du vendeur.

Surface : 80 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Savigné
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Coordonnées : 46.157696, 0.319234
Total : 111 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 107 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5879€/an
Fourchette totale : 381€ - 630€/mois
Fourchette annuelle : 4574€ - 7557€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :875 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 000 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-15 000€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-41 400€ (-59.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 446,59€
Coût de l'assurance :9 747,50€
Taxe foncière : 587,93€/an
Soit par mois : 48,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol en pierre, peinture
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1 000€ = 10 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 200€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€ = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 600€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 100€ = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigné (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 861 €
Revenus locatifs : +5 879 €
Charges déductibles : -56 861 €
Résultat foncier Année 1 : -50 982 €(Déficit de 50 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 861 €/an
Revenus locatifs : +5 879 €
Charges déductibles : -4 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29581.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 879 €56 865 €3 887 €-50 986 €21 400 €29 586 €29 586 €
25 997 €4 763 €3 786 €1 233 €--28 352 €
36 117 €4 658 €3 680 €1 458 €--26 894 €
46 239 €4 549 €3 572 €1 690 €--25 204 €
56 364 €4 437 €3 459 €1 927 €--23 277 €
66 491 €4 320 €3 342 €2 171 €--21 106 €
76 621 €4 199 €3 221 €2 422 €--18 684 €
86 753 €4 074 €3 096 €2 680 €--16 004 €
96 888 €3 944 €2 966 €2 945 €--13 059 €
107 026 €3 809 €2 832 €3 217 €--9 843 €
117 167 €3 670 €2 692 €3 497 €--6 346 €
127 310 €3 526 €2 548 €3 784 €---
137 456 €3 376 €2 399 €4 080 €---
147 605 €3 222 €2 244 €4 384 €---
157 758 €3 061 €2 083 €4 696 €---
167 913 €2 895 €1 917 €5 018 €---
178 071 €2 723 €1 745 €5 348 €---
188 232 €2 545 €1 567 €5 688 €---
198 397 €2 360 €1 382 €6 037 €---
208 565 €2 169 €1 191 €6 396 €---
218 736 €1 971 €993 €6 766 €---
228 911 €1 765 €788 €7 146 €---
239 089 €1 553 €575 €7 536 €---
249 271 €1 333 €355 €7 938 €---
259 456 €1 104 €127 €8 352 €---
TOTAL188 315 €132 892 €56 447 €55 422 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-6 420 €+7 655 €
2+1 235 €0 €+1 235 €
3+1 235 €0 €+1 235 €
4+1 235 €0 €+1 235 €
5+1 235 €0 €+1 235 €
6+1 235 €0 €+1 235 €
7+1 235 €0 €+1 235 €
8+1 235 €0 €+1 235 €
9+1 235 €0 €+1 235 €
10+1 235 €0 €+1 235 €
11+1 235 €0 €+1 235 €
12+1 235 €+1 135 €+100 €
13+1 235 €+1 224 €+11 €
14+1 235 €+1 315 €-80 €
15+1 235 €+1 409 €-174 €
16+1 235 €+1 505 €-270 €
17+1 235 €+1 604 €-369 €
18+1 235 €+1 706 €-471 €
19+1 235 €+1 811 €-576 €
20+1 235 €+1 919 €-684 €
21+1 235 €+2 030 €-795 €
22+1 235 €+2 144 €-909 €
23+1 235 €+2 261 €-1 026 €
24+1 235 €+2 382 €-1 147 €
25+1 235 €+2 506 €-1 271 €
Total+30 875 €+18 530 €+12 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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