Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 6 pièces 135 m²

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface135
Coût Total256 610
Loyer Annuel17 914
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 255,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON PARTIELLEMENT DIVISEE - 4 LOTS - TERRASSES - GARAGE- PROCHE DE L'ECOLE D'INFIRMIERE-

Efficity Pamiers vous présente cette maison de ville partiellement divisée, située à proximité des commerces et de l'école d'infirmière. Idéale pour un projet d'investissement locatif.

Au rez-de-chaussé, un trés grand garage et une entrée commune. Au premier étage , une grande pièce d'environ 25 m² avec un espace salle d'eau à finir de créer et un wc séparé , puis de l' autre coté du couloir deux grande pièce donnant sur une terrasse avec un espace salle d'eau à finir de creer également . Au second , suivant la meme configuration , une grande pièce puis deux grande pièces donnant sur une belle terrasse avec entrée indépendante sur une ruelle parallèle. Également sur ce palier une salle d'eau indépendante et wc séparé.

Cette maison de ville est en bon état général et est idéale pour la création d'une ensemble locatif . Avec la possibilité de créer deux studio et deux T2 avec terrasses.

Investisseurs, n'hésitez pas à me contacter afin de découvrir ce projet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Marion Isach - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de foix sous le n°883540619. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 200111 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.116947, 1.609741
Total : 256 610
Prix d'acquisition : 169 500
Travaux : 73 550
Valeur du bien : 243 050
Frais de notaire : 13 560
Coût estimé : 13 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.83€ - 13.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1493€/mois
Loyer annuel estimé : 17914€/an
Fourchette totale : 1192€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 14306€ - 22431€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 091
Prix d'achat :169 500
Décote à l'achat :-14 591 (-7.9%)
Marge achat-revente :-72 519€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 272,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :74,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 347,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 079,21
Coût de l'assurance :22 453,37
Taxe foncière : 1 791,35€/an
Soit par mois : 149,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 492,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 496,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle d'eau complète avec douche, lavabo et WC
Quantité: 2 salles d'eau (environ 4 m² chacune)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: environ 29 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 550(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:26 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 2500€ = 14500€
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle d'eau: 2 salles d'eau × 2000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture et électricité)
  • Salon:1 450
    Peinture murs salon: 29 m² × 50€/m² = 1450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 914 €/an
Calcul : 1 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 610 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 898 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 879
Revenus locatifs : +17 914
Charges déductibles : -84 879
Résultat foncier Année 1 : -66 965(Déficit de 66 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 565
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 329 €/an
Revenus locatifs : +17 914
Charges déductibles : -11 329
Résultat foncier Années 2+ : 6 585 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45565.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 91484 8878 648-66 97421 400 €45 574 €45 574 €
218 27211 1088 4187 164--38 410 €
318 63710 8718 1817 767--30 643 €
419 01010 6257 9368 385--22 258 €
519 39010 3717 6829 019--13 239 €
619 77810 1087 4199 670--3 569 €
720 1749 8367 14710 337---
820 5779 5556 86611 022---
920 9899 2646 57511 724---
1021 4088 9636 27412 445---
1121 8368 6525 96213 185---
1222 2738 3295 64013 944---
1322 7197 9965 30614 723---
1423 1737 6514 96115 522---
1523 6377 2944 60416 343---
1624 1096 9244 23517 185---
1724 5916 5423 85318 049---
1825 0836 1473 45718 937---
1925 5855 7383 04819 847---
2026 0975 3142 62520 782---
2126 6194 8762 18721 742---
2227 1514 4231 73422 728---
2327 6943 9551 26523 739---
2428 2483 47078024 778---
2528 8132 96827825 845---
TOTAL573 775265 866125 079307 90921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 909
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 762 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 762-6 420+10 182
2+3 7620+3 762
3+3 7620+3 762
4+3 7620+3 762
5+3 7620+3 762
6+3 7620+3 762
7+3 762+2 030+1 732
8+3 762+3 307+455
9+3 762+3 517+245
10+3 762+3 734+28
11+3 762+3 955-193
12+3 762+4 183-421
13+3 762+4 417-655
14+3 762+4 657-895
15+3 762+4 903-1 141
16+3 762+5 155-1 393
17+3 762+5 415-1 653
18+3 762+5 681-1 919
19+3 762+5 954-2 192
20+3 762+6 235-2 473
21+3 762+6 523-2 761
22+3 762+6 818-3 056
23+3 762+7 122-3 360
24+3 762+7 433-3 671
25+3 762+7 753-3 991
Total+94 050+92 373+1 677
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →