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Maison à vendre

VilleMazières-en-Gâtine (79)
Surface75m²
Coût Total109 694€
Loyer Annuel6 003€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 800 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 757,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, 2 chambres, Jardin

IDEAL 1er ACHAT OU INVESTISSEMENT LOCATIF !

Mazières en Gâtine, à proximité des commodités, maison de ville à rafraîchir d'une superficie habitable de 75 m² comprenant: séjour-salon avec coin cuisine de 26 m², wc. Etage 1: palier, 1 chambre, salle d'eau avec wc. Etage 2: mezzanine, 1 chambre. Dépendance de 23 m². Cour entièrement close de 22 m². Huisseries PVC double vitrage, couverture refaite en 2012. Contacter l'agence ADI de La Crèche ou Ludovic PERON pour obtenir de plus amples renseignements. (9.23 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Mazières-en-Gâtine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79310
Coordonnées : 46.526265, -0.319090
Total : 109 694€
Prix d'acquisition : 56 800€
Travaux : 48 350€
Valeur du bien : 105 150€
Frais de notaire : 4 544€
Coût estimé : 4 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 500€/mois
Loyer annuel estimé : 6003€/an
Fourchette totale : 396€ - 632€/mois
Fourchette annuelle : 4754€ - 7581€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 500 €
Prix d'achat :56 800 €
Décote à l'achat :-5 700€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-47 194€ (-75.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 694€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 405,40€
Coût de l'assurance :9 598,23€
Taxe foncière : 600,33€/an
Soit par mois : 50,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 350 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 250€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (plomberie, électricité, douche, lavabo, WC, carrelage inclus)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 6000€ (placards, électroménager, peinture inclus)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambres: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Remplacement parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 6000€ (peinture, électricité, revêtement sol inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazières-en-Gâtine (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 003 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 694 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 147 €
Revenus locatifs : +6 003 €
Charges déductibles : -53 147 €
Résultat foncier Année 1 : -47 144 €(Déficit de 47 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 797 €/an
Revenus locatifs : +6 003 €
Charges déductibles : -4 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25743.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 920 €(65% de 56 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 343 €/an
Calcul : 36 920 € × 3,636% = 1 343 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 003 €53 151 €3 817 €-47 148 €21 400 €25 748 €25 748 €
26 123 €4 701 €3 717 €1 422 €--24 325 €
36 246 €4 598 €3 614 €1 648 €--22 677 €
46 371 €4 491 €3 507 €1 880 €--20 797 €
56 498 €4 380 €3 396 €2 118 €--18 679 €
66 628 €4 265 €3 281 €2 363 €--16 316 €
76 761 €4 146 €3 162 €2 614 €--13 702 €
86 896 €4 023 €3 039 €2 873 €--10 829 €
97 034 €3 896 €2 911 €3 138 €--7 691 €
107 174 €3 764 €2 779 €3 411 €--4 280 €
117 318 €3 627 €2 643 €3 691 €--589 €
127 464 €3 485 €2 501 €3 979 €---
137 614 €3 338 €2 354 €4 275 €---
147 766 €3 186 €2 202 €4 580 €---
157 921 €3 029 €2 045 €4 892 €---
168 080 €2 866 €1 881 €5 214 €---
178 241 €2 697 €1 712 €5 544 €---
188 406 €2 522 €1 538 €5 884 €---
198 574 €2 341 €1 356 €6 234 €---
208 746 €2 153 €1 169 €6 593 €---
218 921 €1 958 €974 €6 962 €---
229 099 €1 757 €773 €7 342 €---
239 281 €1 548 €564 €7 733 €---
249 467 €1 332 €348 €8 134 €---
259 656 €1 108 €124 €8 547 €---
TOTAL192 287 €128 362 €55 405 €63 926 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 926 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 261 €-6 420 €+7 681 €
2+1 261 €0 €+1 261 €
3+1 261 €0 €+1 261 €
4+1 261 €0 €+1 261 €
5+1 261 €0 €+1 261 €
6+1 261 €0 €+1 261 €
7+1 261 €0 €+1 261 €
8+1 261 €0 €+1 261 €
9+1 261 €0 €+1 261 €
10+1 261 €0 €+1 261 €
11+1 261 €0 €+1 261 €
12+1 261 €+1 194 €+67 €
13+1 261 €+1 283 €-22 €
14+1 261 €+1 374 €-113 €
15+1 261 €+1 468 €-207 €
16+1 261 €+1 564 €-303 €
17+1 261 €+1 663 €-402 €
18+1 261 €+1 765 €-504 €
19+1 261 €+1 870 €-609 €
20+1 261 €+1 978 €-717 €
21+1 261 €+2 089 €-828 €
22+1 261 €+2 203 €-942 €
23+1 261 €+2 320 €-1 059 €
24+1 261 €+2 440 €-1 179 €
25+1 261 €+2 564 €-1 303 €
Total+31 525 €+19 354 €+12 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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