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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBiot (06)
Surface26.6m²
Coût Total71 567€
Loyer Annuel6 741€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 488 €
Surface : 26.6 m²
Prix au m² : 2 386,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Entrée séparée, Pas de balcon

Investissement locatif studio sous bail commercial situé au 1er étage, comprenant une entrée, un séjour avec kitchenette, une salle de bains et un WC. Un balcon complète ce bien. Bail commercial renouvelé tacitement le 17/11/2023 pour 9 années supplémentaires soit jusqu'au 17/11/2032.  Loyer perçu annuel HT : 3 567,96 € Charges générales de copropriété / an : 431,00 € Taxe foncière : 305,00 €

La résidence a été construite en 2005. Elle comporte 58 appartements, dans un immeuble d'un étage.

Pour plus d'informations contactez Patrim Riviera   Bénéficiez de notre pôle dédié à l'achat : service courtage en financement , gestion locative, accompagnement juridique et fiscal.

Ville : Biot
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06410
Coordonnées : 43.623800, 7.082567
Total : 71 567€
Prix d'acquisition : 63 488€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 66 488€
Frais de notaire : 5 079€
Coût estimé : 5 079€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26.6m²
Loyer prédit : 21.12€/m²/mois
Fourchette : 17.14€ - 26.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6741€/an
Fourchette totale : 456€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 5471€ - 8304€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.64% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 333,33 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 867 €
Prix d'achat :63 488 €
Décote à l'achat :-78 379€ (-55.2%)
Marge achat-revente :70 300€ (49.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 567€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :26,84€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 375,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 060,28€
Coût de l'assurance :8 051,29€
Taxe foncière : 305,00€/an
Soit par mois : 25,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 35,92€/mois
Soit par an : 431,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 561,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 436,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun travail nécessaire, système de chauffage déjà remplacé récemment par une pompe à chaleur.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peinture peut être rafraîchie
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, peinture peut être rafraîchie
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais peinture peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état, peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Système de chauffage déjà remplacé récemment par une pompe à chaleur: 0€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:450€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 270€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Biot. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 20 à 40€/m², avec un prix moyen de 30€/m² appliqué. Le système de chauffage est déjà remplacé, donc aucun coût associé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 741 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 567 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 305 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 354 €
Revenus locatifs : +6 741 €
Charges déductibles : -6 354 €
Résultat foncier Année 1 : 387 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 354 €/an
Revenus locatifs : +6 741 €
Charges déductibles : -3 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 387 €/an
Prix d'achat du bien : 63 488 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 267 €(65% de 63 488 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 501 €/an
Calcul : 41 267 € × 3,636% = 1 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 741 €6 356 €2 298 €384 €---
26 875 €3 294 €2 236 €3 582 €---
37 013 €3 230 €2 171 €3 783 €---
47 153 €3 163 €2 105 €3 990 €---
57 296 €3 094 €2 036 €4 202 €---
67 442 €3 024 €1 965 €4 418 €---
77 591 €2 950 €1 892 €4 641 €---
87 743 €2 875 €1 817 €4 868 €---
97 898 €2 797 €1 739 €5 101 €---
108 056 €2 716 €1 658 €5 340 €---
118 217 €2 633 €1 574 €5 584 €---
128 381 €2 546 €1 488 €5 835 €---
138 549 €2 457 €1 399 €6 091 €---
148 720 €2 366 €1 307 €6 354 €---
158 894 €2 271 €1 213 €6 623 €---
169 072 €2 173 €1 114 €6 899 €---
179 253 €2 071 €1 013 €7 182 €---
189 438 €1 967 €909 €7 472 €---
199 627 €1 859 €800 €7 769 €---
209 820 €1 747 €689 €8 073 €---
2110 016 €1 632 €573 €8 385 €---
2210 216 €1 512 €454 €8 704 €---
2310 421 €1 389 €331 €9 031 €---
2410 629 €1 262 €204 €9 367 €---
2510 842 €1 131 €73 €9 711 €---
TOTAL215 901 €62 513 €33 060 €153 388 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 416 €+115 €+1 301 €
2+1 416 €+1 074 €+342 €
3+1 416 €+1 135 €+281 €
4+1 416 €+1 197 €+219 €
5+1 416 €+1 261 €+155 €
6+1 416 €+1 326 €+90 €
7+1 416 €+1 392 €+24 €
8+1 416 €+1 460 €-44 €
9+1 416 €+1 530 €-114 €
10+1 416 €+1 602 €-186 €
11+1 416 €+1 675 €-259 €
12+1 416 €+1 750 €-334 €
13+1 416 €+1 827 €-411 €
14+1 416 €+1 906 €-490 €
15+1 416 €+1 987 €-571 €
16+1 416 €+2 070 €-654 €
17+1 416 €+2 155 €-739 €
18+1 416 €+2 242 €-826 €
19+1 416 €+2 331 €-915 €
20+1 416 €+2 422 €-1 006 €
21+1 416 €+2 515 €-1 099 €
22+1 416 €+2 611 €-1 195 €
23+1 416 €+2 709 €-1 293 €
24+1 416 €+2 810 €-1 394 €
25+1 416 €+2 913 €-1 497 €
Total+35 400 €+46 016 €+-10 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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