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Nice Appartement 3 P 139900 euros

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface56m²
Coût Total173 892€
Loyer Annuel12 502€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 2 498,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Collectif, Nombre d'égages : 14

Nice Nord, bd Henri Sappia au terminus du tramway 1, appartement 3 pièces en étage élevé à vendre. Vue dégagée sans aucun vis à vis, vue verdure avec une belle exposition ouest. Appartement de 56 m² avec une cuisine séparée, un séjour avec balcon, deux chambre et sa salle de douche. Beaucoup de rangements, au pied des écoles et du tramway. possibilité d'un abonnement au parking du tramway. Copropriété. Les Géorisques auxquels ce bien est exposé se trouvent sur le site georisque.gouv.fr - https://www.agenceduray.com/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.731976, 7.253957
Total : 173 892€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 22 800€
Valeur du bien : 162 700€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1042€/mois
Loyer annuel estimé : 12502€/an
Fourchette totale : 741€ - 1466€/mois
Fourchette annuelle : 8887€ - 17588€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 458,56 €/m²
Basé sur :360 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 679 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-53 779€ (-27.8%)
Marge achat-revente :19 787€ (10.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,47€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 900,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 093,42€
Coût de l'assurance :13 041,90€
Taxe foncière : 1 250,21€/an
Soit par mois : 104,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et des rangements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 502 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 892 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 323 €
Revenus locatifs : +12 502 €
Charges déductibles : -30 323 €
Résultat foncier Année 1 : -17 821 €(Déficit de 17 821 €)
Imputable sur revenu global : 17 821 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 523 €/an
Revenus locatifs : +12 502 €
Charges déductibles : -7 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 979 €/an
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 502 €30 328 €5 756 €-17 826 €17 826 €--
212 752 €7 374 €5 602 €5 378 €---
313 007 €7 215 €5 443 €5 792 €---
413 267 €7 051 €5 279 €6 217 €---
513 533 €6 881 €5 109 €6 652 €---
613 803 €6 705 €4 933 €7 099 €---
714 079 €6 523 €4 751 €7 557 €---
814 361 €6 335 €4 563 €8 026 €---
914 648 €6 140 €4 368 €8 508 €---
1014 941 €5 939 €4 167 €9 002 €---
1115 240 €5 731 €3 959 €9 509 €---
1215 545 €5 516 €3 744 €10 029 €---
1315 856 €5 294 €3 522 €10 562 €---
1416 173 €5 064 €3 292 €11 109 €---
1516 496 €4 826 €3 054 €11 670 €---
1616 826 €4 581 €2 809 €12 246 €---
1717 163 €4 326 €2 555 €12 836 €---
1817 506 €4 064 €2 292 €13 442 €---
1917 856 €3 792 €2 020 €14 064 €---
2018 213 €3 511 €1 739 €14 702 €---
2118 578 €3 220 €1 449 €15 357 €---
2218 949 €2 920 €1 148 €16 029 €---
2319 328 €2 609 €837 €16 719 €---
2419 715 €2 288 €516 €17 426 €---
2520 109 €1 956 €184 €18 153 €---
TOTAL400 447 €150 191 €83 093 €250 256 €17 826 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 348 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 625 €-5 348 €+7 973 €
2+2 625 €+1 613 €+1 012 €
3+2 625 €+1 738 €+887 €
4+2 625 €+1 865 €+760 €
5+2 625 €+1 996 €+629 €
6+2 625 €+2 130 €+495 €
7+2 625 €+2 267 €+358 €
8+2 625 €+2 408 €+217 €
9+2 625 €+2 552 €+73 €
10+2 625 €+2 701 €-76 €
11+2 625 €+2 853 €-228 €
12+2 625 €+3 009 €-384 €
13+2 625 €+3 169 €-544 €
14+2 625 €+3 333 €-708 €
15+2 625 €+3 501 €-876 €
16+2 625 €+3 674 €-1 049 €
17+2 625 €+3 851 €-1 226 €
18+2 625 €+4 033 €-1 408 €
19+2 625 €+4 219 €-1 594 €
20+2 625 €+4 411 €-1 786 €
21+2 625 €+4 607 €-1 982 €
22+2 625 €+4 809 €-2 184 €
23+2 625 €+5 016 €-2 391 €
24+2 625 €+5 228 €-2 603 €
25+2 625 €+5 446 €-2 821 €
Total+65 625 €+75 077 €+-9 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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