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Achat appartement

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface110m²
Coût Total1 915 900€
Loyer Annuel16 665€
Rentabilité0.87%
Cashflow/mois-8 640€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 110 m², Bâtiment de 7 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Au 6ème étage, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour

Toulon, centre ville entre place d'Armes et place de la Liberté (83000) Le bien est vendu loué, occupé par un locataire sérieux versant une loyer de 1000 euros par mois, protégé par la loi du 6 juillet 1989. EN EXCLUSIVITÉ ! Situé dans le secteur recherché du centre-ville de Toulon, au 6 € étage avec ascenseur. Vous découvrirez ce spacieux appartement de type 5 (issu de la réunification de deux lots). Il se compose d'une entrée menant sur un double séjour, trois chambres, deux cuisines indépendantes, deux salles d'eau et deux WC indépendants. Référence agence : 5655

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.127320, 5.931010
Total : 1 915 900€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 1 678 300€
Valeur du bien : 1 898 300€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1389€/mois
Loyer annuel estimé : 16665€/an
Fourchette totale : 1072€ - 1798€/mois
Fourchette annuelle : 12869€ - 21582€/an
Rentabilité brute :0.87%
Fourchette de rentabilité :0.67% - 1.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 915 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :9 346,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :542,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 9 889,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :888 084,67€
Coût de l'assurance :162 851,50€
Taxe foncière : 1 666,52€/an
Soit par mois : 138,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 388,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 10 028,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8 639,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 678 300 €(15 257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:1 651 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 110 m² × 15 000€/système = 15 000€, Main d'œuvre: 1 000€ (environ 40% du coût total) = 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8 800€, Main d'œuvre: 1 000€ (environ 40% du coût total) = 1 000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€/unité = 3 500€, Main d'œuvre: 500€ (environ 40% du coût total) = 500€
  • Cuisine - Rénovation:1 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 10 000€/cuisine = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ (environ 40% du coût total) = 1 500€
  • Salle de bain - Rénovation:6 800€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: 800€ (environ 40% du coût total) = 800€
  • Chambres - Revêtement sol:3 100€
    Revêtement sol: 36 m² × 75€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 400€ (environ 40% du coût total) = 400€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 300€ (environ 40% du coût total) = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région PACA, avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 664 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 665 €/an
Calcul : 1 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 61 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 915 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 6 514 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 678 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 748 129 €
Revenus locatifs : +16 665 €
Charges déductibles : -1 748 129 €
Résultat foncier Année 1 : -1 731 464 €(Déficit de 1 731 464 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 710 064 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 69 829 €/an
Revenus locatifs : +16 665 €
Charges déductibles : -69 829 €
Résultat foncier Années 2+ : -53 164 €/an(Déficit de 53 164 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1665080.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 665 €1 748 190 €61 709 €-1 731 524 €21 400 €1 710 124 €1 710 124 €
216 999 €68 220 €60 039 €-51 222 €8 181 €43 041 €1 753 165 €
317 339 €66 495 €58 315 €-49 157 €8 181 €40 976 €1 794 141 €
417 685 €64 714 €56 533 €-47 028 €8 181 €38 848 €1 832 989 €
518 039 €62 873 €54 692 €-44 834 €8 181 €36 653 €1 869 642 €
618 400 €60 971 €52 791 €-42 571 €8 181 €34 391 €1 904 033 €
718 768 €59 006 €50 826 €-40 239 €8 181 €32 058 €1 936 091 €
819 143 €56 977 €48 796 €-37 834 €8 181 €29 653 €1 965 744 €
919 526 €54 880 €46 699 €-35 354 €8 181 €27 174 €1 992 918 €
1019 917 €52 714 €44 533 €-32 797 €8 181 €24 617 €2 017 535 €
1120 315 €50 476 €42 295 €-30 161 €8 181 €21 981 €2 039 515 €
1220 721 €48 164 €39 984 €-27 443 €8 181 €19 262 €348 653 €
1321 136 €45 776 €37 595 €-24 640 €8 181 €16 460 €322 072 €
1421 558 €43 308 €35 128 €-21 750 €8 181 €13 569 €294 665 €
1521 989 €40 759 €32 579 €-18 770 €8 181 €10 589 €266 407 €
1622 429 €38 126 €29 945 €-15 697 €8 181 €7 516 €237 270 €
1722 878 €35 405 €27 225 €-12 527 €8 181 €4 347 €207 226 €
1823 335 €32 595 €24 414 €-9 259 €8 181 €1 079 €176 246 €
1923 802 €29 691 €21 510 €-5 889 €5 889 €-146 593 €
2024 278 €26 691 €18 511 €-2 413 €2 413 €-119 420 €
2124 764 €23 592 €15 412 €1 171 €--93 631 €
2225 259 €20 391 €12 210 €4 868 €--67 954 €
2325 764 €17 083 €8 903 €8 681 €--44 879 €
2426 279 €13 666 €5 486 €12 613 €--24 487 €
2526 805 €10 136 €1 956 €16 669 €--6 862 €
TOTAL533 793 €2 770 899 €888 085 €-2 237 107 €168 772 €Report final : 6 862 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 50 632 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 6 862 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 237 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 500 €-6 420 €+9 920 €
2+3 500 €-2 454 €+5 954 €
3+3 500 €-2 454 €+5 954 €
4+3 500 €-2 454 €+5 954 €
5+3 500 €-2 454 €+5 954 €
6+3 500 €-2 454 €+5 954 €
7+3 500 €-2 454 €+5 954 €
8+3 500 €-2 454 €+5 954 €
9+3 500 €-2 454 €+5 954 €
10+3 500 €-2 454 €+5 954 €
11+3 500 €-2 454 €+5 954 €
12+3 500 €-2 454 €+5 954 €
13+3 500 €-2 454 €+5 954 €
14+3 500 €-2 454 €+5 954 €
15+3 500 €-2 454 €+5 954 €
16+3 500 €-2 454 €+5 954 €
17+3 500 €-2 454 €+5 954 €
18+3 500 €-2 454 €+5 954 €
19+3 500 €-1 767 €+5 267 €
20+3 500 €-724 €+4 224 €
21+3 500 €0 €+3 500 €
22+3 500 €0 €+3 500 €
23+3 500 €0 €+3 500 €
24+3 500 €0 €+3 500 €
25+3 500 €0 €+3 500 €
Total+87 500 €-50 632 €+138 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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