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Appartement 3 pieces centre ville

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface53m²
Coût Total59 151€
Loyer Annuel5 048€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 950 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 942,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement trois pièces lumineux et traversant situé en centre ville, au 3ème et dernier étage d'un immeuble (sans ascenseur). L'appartement a été intégralement rénové. Il comprend : Pièce de vie, cuisine semi-ouverte sur séjour, balcon, une chambre de 11,50 m², un bureau avec placard de 7,10 m², une salle d'eau (3,14 m²), un WC indépendant. Plaques de cuisson gaz et chauffe-eau gaz. Radiateurs électriques récents et climatisation réversible installée en 2023 (split dans le séjour et dans la chambre). Taxe foncière : 1.026 €. Charges de copropriété : 142,55 par trimestre soit 47,50 € par mois. Syndic professionnel. Peintures des parties communes refaites intégralement en juin 2026. Vendu libre et disponible immédiatement suite au départ volontaire de la locataire. Assainissement collectif conforme.

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.408740, 0.707420
Total : 59 151€
Prix d'acquisition : 49 950€
Travaux : 5 205€
Valeur du bien : 55 155€
Frais de notaire : 3 996€
Coût estimé : 3 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 421€/mois
Loyer annuel estimé : 5048€/an
Fourchette totale : 338€ - 524€/mois
Fourchette annuelle : 4054€ - 6285€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 059,32 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 144 €
Prix d'achat :49 950 €
Décote à l'achat :-6 194€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-3 007€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 151€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :295,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :17,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 313,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 495,93€
Coût de l'assurance :5 323,59€
Taxe foncière : 1 026,00€/an
Soit par mois : 85,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 47,50€/mois
Soit par an : 570,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 420,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 446,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage récent avec climatisation réversible installée en 2023.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage récent en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 3,14 m²
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de la menuiserie intérieure.
Quantité: 1 chambre (11,50 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salon en bon état avec parquet récent.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 205 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, système de chauffage récent en bon état.
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification électroménager: 100€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:2 400€
    Remplacement douche: 1 unité × 1500€ = 1500€, Remplacement lavabo: 1 unité × 500€ = 500€, Remplacement WC: 1 unité × 400€ = 400€, Carrelage 3,14 m²: 3,14 m² × 80€/m² = 251.2€, Main d'œuvre: 348.8€
  • Chambres:805€
    Peinture murs: 11,5 m² × 30€/m² = 345€, Peinture plafond: 11,5 m² × 40€/m² = 460€, Main d'œuvre: -5€
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 048 €/an
Calcul : 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 151 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 213 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 205 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 047 €
Revenus locatifs : +5 048 €
Charges déductibles : -9 047 €
Résultat foncier Année 1 : -3 999 €(Déficit de 3 999 €)
Imputable sur revenu global : 3 999 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 842 €/an
Revenus locatifs : +5 048 €
Charges déductibles : -3 842 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 206 €/an
Prix d'achat du bien : 49 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 468 €(65% de 49 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 181 €/an
Calcul : 32 468 € × 3,636% = 1 181 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 048 €9 048 €2 034 €-4 001 €4 001 €--
25 148 €3 790 €1 981 €1 358 €---
35 251 €3 735 €1 926 €1 517 €---
45 356 €3 677 €1 868 €1 679 €---
55 464 €3 618 €1 809 €1 846 €---
65 573 €3 557 €1 748 €2 016 €---
75 684 €3 493 €1 684 €2 191 €---
85 798 €3 427 €1 618 €2 371 €---
95 914 €3 359 €1 550 €2 555 €---
106 032 €3 289 €1 480 €2 744 €---
116 153 €3 215 €1 406 €2 937 €---
126 276 €3 140 €1 331 €3 136 €---
136 401 €3 061 €1 253 €3 340 €---
146 530 €2 980 €1 171 €3 549 €---
156 660 €2 896 €1 087 €3 764 €---
166 793 €2 809 €1 001 €3 984 €---
176 929 €2 719 €911 €4 210 €---
187 068 €2 626 €817 €4 441 €---
197 209 €2 530 €721 €4 679 €---
207 353 €2 430 €621 €4 923 €---
217 500 €2 326 €518 €5 174 €---
227 650 €2 219 €410 €5 431 €---
237 803 €2 109 €300 €5 695 €---
247 959 €1 994 €185 €5 966 €---
258 119 €1 875 €66 €6 244 €---
TOTAL161 673 €79 925 €29 496 €81 749 €4 001 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 200 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 060 €-1 200 €+2 260 €
2+1 060 €+408 €+652 €
3+1 060 €+455 €+605 €
4+1 060 €+504 €+556 €
5+1 060 €+554 €+506 €
6+1 060 €+605 €+455 €
7+1 060 €+657 €+403 €
8+1 060 €+711 €+349 €
9+1 060 €+766 €+294 €
10+1 060 €+823 €+237 €
11+1 060 €+881 €+179 €
12+1 060 €+941 €+119 €
13+1 060 €+1 002 €+58 €
14+1 060 €+1 065 €-5 €
15+1 060 €+1 129 €-69 €
16+1 060 €+1 195 €-135 €
17+1 060 €+1 263 €-203 €
18+1 060 €+1 332 €-272 €
19+1 060 €+1 404 €-344 €
20+1 060 €+1 477 €-417 €
21+1 060 €+1 552 €-492 €
22+1 060 €+1 629 €-569 €
23+1 060 €+1 708 €-648 €
24+1 060 €+1 790 €-730 €
25+1 060 €+1 873 €-813 €
Total+26 500 €+24 525 €+1 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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