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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier-Leyrenne (23)
Surface165m²
Coût Total222 250€
Loyer Annuel15 427€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 250 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 825,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres

Charmante propriété rénovée de 5 chambres située dans un joli village près du bourg médiéval de Bourganeuf - Il s'agit d'une charmante propriété magnifiquement rénovée, donnant sur la place pittoresque du village et une église médiévale. Le village dispose de tous les commerces indispensables : une boulangerie, une pharmacie, un coiffeur, un bureau de poste et une épicerie, le tout accessible à pied ! La propriété se trouve à seulement 12 minutes de la ville historique de Bourganeuf, à 30 minutes de La Souterraine (train direct pour Paris en 2 h 30) et à seulement 55 minutes de Limoges et de son aéroport international.

Ville : Saint-Dizier-Leyrenne
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 46.006310, 1.719581
Total : 222 250€
Prix d'acquisition : 136 250€
Travaux : 75 100€
Valeur du bien : 211 350€
Frais de notaire : 10 900€
Coût estimé : 10 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15427€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1613€/mois
Fourchette annuelle : 12297€ - 19354€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :736,5 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :121 523 €
Prix d'achat :136 250 €
Décote à l'achat :+14 727€ (+12.1%)
Marge achat-revente :-100 727€ (-82.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 101,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :64,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 166,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 331,14€
Coût de l'assurance :19 446,88€
Taxe foncière : 1 542,69€/an
Soit par mois : 128,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 295,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 165 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 100 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation toiture/combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:29 700€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€ = 14700€, Main d'œuvre: 300€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 427 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 250 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 903 €
Revenus locatifs : +15 427 €
Charges déductibles : -84 903 €
Résultat foncier Année 1 : -69 476 €(Déficit de 69 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 076 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 803 €/an
Revenus locatifs : +15 427 €
Charges déductibles : -9 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48076.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 563 €(65% de 136 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 563 € × 3,636% = 3 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 427 €84 910 €7 490 €-69 483 €21 400 €48 083 €48 083 €
215 735 €9 612 €7 291 €6 124 €--41 960 €
316 050 €9 406 €7 086 €6 644 €--35 316 €
416 371 €9 194 €6 873 €7 178 €--28 138 €
516 699 €8 974 €6 653 €7 725 €--20 413 €
617 033 €8 746 €6 425 €8 287 €--12 126 €
717 373 €8 511 €6 190 €8 863 €--3 264 €
817 721 €8 267 €5 946 €9 454 €---
918 075 €8 015 €5 694 €10 060 €---
1018 437 €7 754 €5 434 €10 682 €---
1118 805 €7 484 €5 164 €11 321 €---
1219 181 €7 205 €4 885 €11 976 €---
1319 565 €6 916 €4 596 €12 649 €---
1419 956 €6 617 €4 297 €13 339 €---
1520 355 €6 308 €3 988 €14 047 €---
1620 763 €5 988 €3 668 €14 774 €---
1721 178 €5 657 €3 337 €15 520 €---
1821 601 €5 315 €2 994 €16 286 €---
1922 033 €4 961 €2 640 €17 073 €---
2022 474 €4 594 €2 273 €17 880 €---
2122 924 €4 215 €1 894 €18 709 €---
2223 382 €3 822 €1 502 €19 560 €---
2323 850 €3 416 €1 096 €20 433 €---
2424 327 €2 996 €676 €21 330 €---
2524 813 €2 562 €241 €22 252 €---
TOTAL494 128 €241 445 €108 331 €252 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 240 €-6 420 €+9 660 €
2+3 240 €0 €+3 240 €
3+3 240 €0 €+3 240 €
4+3 240 €0 €+3 240 €
5+3 240 €0 €+3 240 €
6+3 240 €0 €+3 240 €
7+3 240 €0 €+3 240 €
8+3 240 €+1 857 €+1 383 €
9+3 240 €+3 018 €+222 €
10+3 240 €+3 205 €+35 €
11+3 240 €+3 396 €-156 €
12+3 240 €+3 593 €-353 €
13+3 240 €+3 795 €-555 €
14+3 240 €+4 002 €-762 €
15+3 240 €+4 214 €-974 €
16+3 240 €+4 432 €-1 192 €
17+3 240 €+4 656 €-1 416 €
18+3 240 €+4 886 €-1 646 €
19+3 240 €+5 122 €-1 882 €
20+3 240 €+5 364 €-2 124 €
21+3 240 €+5 613 €-2 373 €
22+3 240 €+5 868 €-2 628 €
23+3 240 €+6 130 €-2 890 €
24+3 240 €+6 399 €-3 159 €
25+3 240 €+6 675 €-3 435 €
Total+81 000 €+75 805 €+5 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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