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Appartement à vendre

VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface107m²
Coût Total149 520€
Loyer Annuel13 496€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 289,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 16
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 16/19 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 34 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme, Interphone

Exclusivité AMEPI - A vendre niché au 16ième étage, très bel appartement 3 chambres d'environ 107m² actuellement loué en colocation. Il se compose d'une entrée, d'une pièce de vie avec loggia, d'une cuisine aménagée et équipée, d'un dégagement avec placards, d'un wc, d'une salle de bain, d'une buanderie, d'une salle d'eau et de 3 chambres privatives. Loyers pratiqués : Chambre 1 : 312 € + forfait de charges 138 €, Chambre 2 : 312 € + forfait de charges 138 €, Chambre 3 : 350 € + forfait de charges 138 €. Le forfait de charges comprend : Eau, Electricité, Gaz, Internet et charges de copropriété (7.81 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 167 lots - dont 130 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3326.00 euros.

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Coordonnées : 46.675899, -1.419059
Total : 149 520€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 480€
Valeur du bien : 138 480€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13496€/an
Fourchette totale : 908€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 10892€ - 16721€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 238,81 €/m²
Basé sur :229 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 553 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-101 553€ (-42.4%)
Marge achat-revente :90 033€ (37.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 791,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 558,86€
Coût de l'assurance :13 456,80€
Taxe foncière : 1 349,57€/an
Soit par mois : 112,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 277,17€/mois
Soit par an : 3 326,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 124,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger possible.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état, rafraîchissement léger possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :480 €(4 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (prix moyen pour peinture intérieure à Roche-sur-Yon)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon. Les travaux de peinture sont estimés à 20-45€/m², ici pris à 40€/m² pour un rafraîchissement léger. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 496 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 326 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 832 €
Revenus locatifs : +13 496 €
Charges déductibles : -10 832 €
Résultat foncier Année 1 : 2 664 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 352 €/an
Revenus locatifs : +13 496 €
Charges déductibles : -10 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 144 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 496 €10 837 €5 143 €2 659 €---
213 766 €10 221 €5 008 €3 544 €---
314 041 €10 082 €4 868 €3 959 €---
414 322 €9 937 €4 723 €4 385 €---
514 608 €9 787 €4 573 €4 821 €---
614 900 €9 632 €4 418 €5 269 €---
715 198 €9 471 €4 257 €5 727 €---
815 502 €9 305 €4 091 €6 198 €---
915 812 €9 132 €3 918 €6 680 €---
1016 129 €8 954 €3 740 €7 175 €---
1116 451 €8 769 €3 555 €7 682 €---
1216 780 €8 578 €3 364 €8 202 €---
1317 116 €8 380 €3 166 €8 736 €---
1417 458 €8 175 €2 961 €9 283 €---
1517 807 €7 963 €2 749 €9 845 €---
1618 163 €7 743 €2 529 €10 421 €---
1718 527 €7 515 €2 302 €11 011 €---
1818 897 €7 280 €2 066 €11 617 €---
1919 275 €7 036 €1 822 €12 239 €---
2019 661 €6 783 €1 570 €12 877 €---
2120 054 €6 522 €1 308 €13 532 €---
2220 455 €6 251 €1 038 €14 204 €---
2320 864 €5 971 €757 €14 893 €---
2421 281 €5 681 €467 €15 600 €---
2521 707 €5 381 €167 €16 326 €---
TOTAL432 272 €205 385 €74 559 €226 887 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 834 €+798 €+2 036 €
2+2 834 €+1 063 €+1 771 €
3+2 834 €+1 188 €+1 646 €
4+2 834 €+1 315 €+1 519 €
5+2 834 €+1 446 €+1 388 €
6+2 834 €+1 581 €+1 253 €
7+2 834 €+1 718 €+1 116 €
8+2 834 €+1 859 €+975 €
9+2 834 €+2 004 €+830 €
10+2 834 €+2 152 €+682 €
11+2 834 €+2 305 €+529 €
12+2 834 €+2 461 €+373 €
13+2 834 €+2 621 €+213 €
14+2 834 €+2 785 €+49 €
15+2 834 €+2 953 €-119 €
16+2 834 €+3 126 €-292 €
17+2 834 €+3 303 €-469 €
18+2 834 €+3 485 €-651 €
19+2 834 €+3 672 €-838 €
20+2 834 €+3 863 €-1 029 €
21+2 834 €+4 060 €-1 226 €
22+2 834 €+4 261 €-1 427 €
23+2 834 €+4 468 €-1 634 €
24+2 834 €+4 680 €-1 846 €
25+2 834 €+4 898 €-2 064 €
Total+70 850 €+68 066 €+2 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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