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Maison 5 pièces 177 m²

Bien expiré
VilleFlavignac (87)
Surface177m²
Coût Total176 740€
Loyer Annuel15 385€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 612,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 5 pièces principales

Vieille bâtisse en pierre dans laquelle ont été conservés les éléments anciens (poutres, parquet). Située dans le bourg, vous succomberez à ses volumes. Vous disposerez de 3 chambres mais le grenier reste entièrement aménageable. A quelques pas de la maison, vous profiterez d'un jardinet. Prenez rendez-vous pour une visite! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 8.5%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 236-5841J Date de réalisation du diagnostic : 07/03/2025 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 000 € et 5 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Flavignac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.711630, 1.084790
Total : 176 740€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 59 560€
Valeur du bien : 168 060€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1282€/mois
Loyer annuel estimé : 15385€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1619€/mois
Fourchette annuelle : 12182€ - 19430€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 912,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 924,99€
Coût de l'assurance :15 022,90€
Taxe foncière : 1 538,50€/an
Soit par mois : 128,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 282,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 040,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 560 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 680€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 13500€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (pose comprise)
  • Salon - Rénovation légère:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flavignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 282 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 385 €/an
Calcul : 1 282 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 386 €
Revenus locatifs : +15 385 €
Charges déductibles : -67 386 €
Résultat foncier Année 1 : -52 001 €(Déficit de 52 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 826 €/an
Revenus locatifs : +15 385 €
Charges déductibles : -7 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30601.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 385 €67 392 €5 693 €-52 007 €21 400 €30 607 €30 607 €
215 693 €7 678 €5 539 €8 015 €--22 592 €
316 007 €7 519 €5 379 €8 488 €--14 105 €
416 327 €7 355 €5 215 €8 972 €--5 132 €
516 653 €7 185 €5 045 €9 469 €---
616 986 €7 009 €4 870 €9 977 €---
717 326 €6 828 €4 689 €10 498 €---
817 673 €6 641 €4 501 €11 032 €---
918 026 €6 447 €4 308 €11 579 €---
1018 387 €6 248 €4 108 €12 139 €---
1118 754 €6 041 €3 902 €12 713 €---
1219 129 €5 828 €3 688 €13 302 €---
1319 512 €5 608 €3 468 €13 904 €---
1419 902 €5 380 €3 240 €14 522 €---
1520 300 €5 145 €3 005 €15 155 €---
1620 706 €4 902 €2 762 €15 804 €---
1721 120 €4 651 €2 511 €16 470 €---
1821 543 €4 392 €2 252 €17 151 €---
1921 974 €4 124 €1 984 €17 850 €---
2022 413 €3 847 €1 708 €18 566 €---
2122 861 €3 561 €1 422 €19 300 €---
2223 319 €3 266 €1 126 €20 053 €---
2323 785 €2 961 €821 €20 824 €---
2424 261 €2 645 €506 €21 615 €---
2524 746 €2 320 €180 €22 426 €---
TOTAL492 788 €194 970 €81 925 €297 817 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 817 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 231 €-6 420 €+9 651 €
2+3 231 €0 €+3 231 €
3+3 231 €0 €+3 231 €
4+3 231 €0 €+3 231 €
5+3 231 €+1 301 €+1 930 €
6+3 231 €+2 993 €+238 €
7+3 231 €+3 149 €+82 €
8+3 231 €+3 310 €-79 €
9+3 231 €+3 474 €-243 €
10+3 231 €+3 642 €-411 €
11+3 231 €+3 814 €-583 €
12+3 231 €+3 990 €-759 €
13+3 231 €+4 171 €-940 €
14+3 231 €+4 357 €-1 126 €
15+3 231 €+4 547 €-1 316 €
16+3 231 €+4 741 €-1 510 €
17+3 231 €+4 941 €-1 710 €
18+3 231 €+5 145 €-1 914 €
19+3 231 €+5 355 €-2 124 €
20+3 231 €+5 570 €-2 339 €
21+3 231 €+5 790 €-2 559 €
22+3 231 €+6 016 €-2 785 €
23+3 231 €+6 247 €-3 016 €
24+3 231 €+6 485 €-3 254 €
25+3 231 €+6 728 €-3 497 €
Total+80 775 €+89 345 €+-8 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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