Achat appartement

Bien expiré

VilleBiguglia (2B)

Surface124m²

Coût Total286 010€

Loyer Annuel17 324€

Rentabilité6.06%

Cashflow/mois-240€

Prix : 225 000 €

Surface : 124 m²

Prix au m² : 1 814,52 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BIGUGLIA : Situé au dernier étage, cet appartement T4 lumineux, exposé Est-Sud, offre de belles superficies et un cadre de vie agréable.

Agencement : Une entrée, un salon lumineux, une cuisine aménagée, trois chambres avec placards intégrés, un débarras ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

Équipements : Cuisine aménagée, double vitrage, volets roulants électriques.

Contact : Agence Laforêt Lucciana : Réf. 18224 Copropriété de 24 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 760.00 euros.

Ville : Biguglia

Département : Haute-Corse

Région : Corse

Code postal : 20620

Coordonnées : 42.633850, 9.404110

Total : 286 010€

Prix d'acquisition : 225 000€

Travaux : 43 010€

Valeur du bien : 268 010€

Frais de notaire : 18 000€

Coût estimé : 18 000€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 124m²

Loyer prédit : 11.64€/m²/mois

Fourchette : 9.60€ - 14.11€/m²/mois

Loyer total estimé : 1444€/mois

Loyer annuel estimé : 17324€/an

Fourchette totale : 1191€ - 1750€/mois

Fourchette annuelle : 14289€ - 21003€/an

Rentabilité brute :6.06%

Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.34%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :286 010€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 395,28€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :81,04€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 1 476,32€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 575,34€

Coût de l'assurance :24 310,85€

Taxe foncière : 1 732,37€/an

Soit par mois : 144,36€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 63,33€/mois

Soit par an : 760,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 443,64€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 684,02€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-240,38€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 94 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres

Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Vérification et éventuel remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible sur photos - bon état général mais à vérifier

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation légère

Rafraîchissement de la peinture et vérification du revêtement de sol dans le salon

Quantité: salon (environ 15 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 010 €(347 € / m²)

Détail par catégorie :

Chambres - Peinture:780€
Peinture chambres: 3 chambres × 30€/m² × 10m² = 900€, Main d'œuvre: 60% = 540€
Chambres - Revêtement sol:1 280€
Revêtement sol chambres: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: 60% = 768€
Cuisine - Rénovation complète:27 500€
Rénovation cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 5000€
Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
Rénovation salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Salon - Rénovation légère:450€
Rénovation légère salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 60% = 270€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biguglia (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois

Revenus locatifs annuels : 17 324 €/an

Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 203 €/an

Base de calcul : Emprunt de 286 010 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 972 €/an

Calcul : 81 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 732 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 760 €/an

Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 010 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 678 €

Revenus locatifs : +17 324 €

Charges déductibles : -55 678 €

Résultat foncier Année 1 : -38 354 €(Déficit de 38 354 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 27 654 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 668 €/an

Revenus locatifs : +17 324 €

Charges déductibles : -12 668 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 656 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27654.11 € reporté.

Prix d'achat du bien : 225 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 318 €/an

Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	17 324 €	55 687 €	9 212 €	-38 363 €	10 700 €	27 663 €	27 663 €
2	17 670 €	12 428 €	8 963 €	5 243 €	-	-	22 421 €
3	18 024 €	12 170 €	8 705 €	5 853 €	-	-	16 567 €
4	18 384 €	11 904 €	8 439 €	6 480 €	-	-	10 087 €
5	18 752 €	11 629 €	8 165 €	7 122 €	-	-	2 965 €
6	19 127 €	11 345 €	7 881 €	7 781 €	-	-	-
7	19 509 €	11 052 €	7 587 €	8 457 €	-	-	-
8	19 899 €	10 749 €	7 284 €	9 150 €	-	-	-
9	20 297 €	10 436 €	6 971 €	9 861 €	-	-	-
10	20 703 €	10 113 €	6 648 €	10 591 €	-	-	-
11	21 117 €	9 779 €	6 314 €	11 339 €	-	-	-
12	21 540 €	9 434 €	5 969 €	12 106 €	-	-	-
13	21 971 €	9 077 €	5 612 €	12 894 €	-	-	-
14	22 410 €	8 709 €	5 244 €	13 701 €	-	-	-
15	22 858 €	8 328 €	4 863 €	14 530 €	-	-	-
16	23 315 €	7 935 €	4 470 €	15 380 €	-	-	-
17	23 782 €	7 529 €	4 064 €	16 253 €	-	-	-
18	24 257 €	7 109 €	3 645 €	17 148 €	-	-	-
19	24 742 €	6 676 €	3 211 €	18 067 €	-	-	-
20	25 237 €	6 228 €	2 763 €	19 009 €	-	-	-
21	25 742 €	5 765 €	2 301 €	19 977 €	-	-	-
22	26 257 €	5 288 €	1 823 €	20 969 €	-	-	-
23	26 782 €	4 794 €	1 329 €	21 988 €	-	-	-
24	27 318 €	4 284 €	819 €	23 034 €	-	-	-
25	27 864 €	3 757 €	292 €	24 107 €	-	-	-
TOTAL	554 883 €	262 205 €	132 575 €	292 677 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 677 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 324 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 638 €	-3 210 €	+6 848 €
2	+3 638 €	0 €	+3 638 €
3	+3 638 €	0 €	+3 638 €
4	+3 638 €	0 €	+3 638 €
5	+3 638 €	0 €	+3 638 €
6	+3 638 €	+1 445 €	+2 193 €
7	+3 638 €	+2 537 €	+1 101 €
8	+3 638 €	+2 745 €	+893 €
9	+3 638 €	+2 958 €	+680 €
10	+3 638 €	+3 177 €	+461 €
11	+3 638 €	+3 402 €	+236 €
12	+3 638 €	+3 632 €	+6 €
13	+3 638 €	+3 868 €	-230 €
14	+3 638 €	+4 110 €	-472 €
15	+3 638 €	+4 359 €	-721 €
16	+3 638 €	+4 614 €	-976 €
17	+3 638 €	+4 876 €	-1 238 €
18	+3 638 €	+5 144 €	-1 506 €
19	+3 638 €	+5 420 €	-1 782 €
20	+3 638 €	+5 703 €	-2 065 €
21	+3 638 €	+5 993 €	-2 355 €
22	+3 638 €	+6 291 €	-2 653 €
23	+3 638 €	+6 596 €	-2 958 €
24	+3 638 €	+6 910 €	-3 272 €
25	+3 638 €	+7 232 €	-3 594 €
Total	+90 950 €	+87 803 €	+3 147 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat appartement

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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💰 Montants

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📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

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💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

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📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

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💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

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