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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVégennes (19)
Surface187m²
Coût Total213 281€
Loyer Annuel18 645€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 760 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 704,6 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Cet ensemble immobilier en pierre offre de nombreuses possibilités d'aménagement grâce à ses trois bâtiments et à ses volumes. Il se compose d'une habitation principale communicant avec un bâtiment attenant pouvant agrandir l'espace de vie, ainsi que d'un troisième bâtiment indépendant laissant libre cours à de nombreux projets. L'habitation principale comprend une pièce de vie avec son cantou traditionnel, une cuisine ouverte, 3 ou 4 chambres et un espace bureau. Une terrasse complète agréablement cet espace de vie.Le bâtiment attenant permet d'imaginer la création d’un grand salon, plusieurs chambres ou encore un logement indépendant selon les besoins. Le troisième bâtiment vient compléter l'ensemble avec un beau potentiel d'aménagement. Les façades en pierre ont bénéficié d'une reprise complète des joints, une grande partie des menuiseries a été remplacée par du double vitrage et plusieurs caves ainsi que des espaces de stockage viennent enrichir les prestations de cet ensemble. Ce bien s'adresse aussi bien à un projet familial qu'à un investissement, avec la possibilité de créer plusieurs espaces de vie selon les envies et les besoins. Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 122 000 €

Ville : Végennes
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19120
Coordonnées : 44.978920, 1.744865
Total : 213 281€
Prix d'acquisition : 131 760€
Travaux : 70 980€
Valeur du bien : 202 740€
Frais de notaire : 10 541€
Coût estimé : 10 541€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1554€/mois
Loyer annuel estimé : 18645€/an
Fourchette totale : 1234€ - 1957€/mois
Fourchette annuelle : 14802€ - 23486€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 712,57 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :320 250 €
Prix d'achat :131 760 €
Décote à l'achat :-188 490€ (-58.9%)
Marge achat-revente :106 969€ (33.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 281€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :53,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 098,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 217,48€
Coût de l'assurance :15 996,07€
Taxe foncière : 1 864,50€/an
Soit par mois : 155,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 553,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :300,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (187 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface (environ 23 fenêtres)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, peu d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 75 m² total (3 salons)
Raison: État moyen - Nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 980 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 480€
    Isolation toiture/combles: 187 m² × 40€/m² = 7480€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:7 500€
    Peinture murs: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Remplacement revêtement sol: 75 m² × 20€/m² = 1500€, Total = 3750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Végennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 645 €/an
Calcul : 1 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 281 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 432 €
Revenus locatifs : +18 645 €
Charges déductibles : -80 432 €
Résultat foncier Année 1 : -61 787 €(Déficit de 61 787 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 387 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 452 €/an
Revenus locatifs : +18 645 €
Charges déductibles : -9 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 193 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40386.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 644 €(65% de 131 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 114 €/an
Calcul : 85 644 € × 3,636% = 3 114 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 645 €80 439 €6 954 €-61 794 €21 400 €40 394 €40 394 €
219 018 €9 271 €6 767 €9 746 €--30 647 €
319 398 €9 078 €6 574 €10 320 €--20 327 €
419 786 €8 878 €6 374 €10 908 €--9 419 €
520 182 €8 672 €6 167 €11 510 €---
620 586 €8 458 €5 954 €12 127 €---
720 997 €8 237 €5 733 €12 760 €---
821 417 €8 009 €5 505 €13 408 €---
921 846 €7 774 €5 269 €14 072 €---
1022 283 €7 530 €5 026 €14 752 €---
1122 728 €7 278 €4 774 €15 450 €---
1223 183 €7 018 €4 514 €16 165 €---
1323 646 €6 749 €4 245 €16 897 €---
1424 119 €6 471 €3 967 €17 648 €---
1524 602 €6 184 €3 680 €18 418 €---
1625 094 €5 887 €3 383 €19 206 €---
1725 596 €5 580 €3 076 €20 015 €---
1826 108 €5 263 €2 759 €20 844 €---
1926 630 €4 936 €2 431 €21 694 €---
2027 162 €4 597 €2 093 €22 565 €---
2127 705 €4 247 €1 743 €23 458 €---
2228 260 €3 885 €1 381 €24 374 €---
2328 825 €3 511 €1 007 €25 313 €---
2429 401 €3 125 €621 €26 276 €---
2529 989 €2 726 €221 €27 264 €---
TOTAL597 205 €233 806 €100 217 €363 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 915 €-6 420 €+10 335 €
2+3 915 €0 €+3 915 €
3+3 915 €0 €+3 915 €
4+3 915 €0 €+3 915 €
5+3 915 €+627 €+3 288 €
6+3 915 €+3 638 €+277 €
7+3 915 €+3 828 €+87 €
8+3 915 €+4 022 €-107 €
9+3 915 €+4 222 €-307 €
10+3 915 €+4 426 €-511 €
11+3 915 €+4 635 €-720 €
12+3 915 €+4 849 €-934 €
13+3 915 €+5 069 €-1 154 €
14+3 915 €+5 294 €-1 379 €
15+3 915 €+5 525 €-1 610 €
16+3 915 €+5 762 €-1 847 €
17+3 915 €+6 005 €-2 090 €
18+3 915 €+6 253 €-2 338 €
19+3 915 €+6 508 €-2 593 €
20+3 915 €+6 770 €-2 855 €
21+3 915 €+7 038 €-3 123 €
22+3 915 €+7 312 €-3 397 €
23+3 915 €+7 594 €-3 679 €
24+3 915 €+7 883 €-3 968 €
25+3 915 €+8 179 €-4 264 €
Total+97 875 €+109 020 €+-11 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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