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Maison 9 pièces 239 m²

VilleParthenay (79)
Surface239
Coût Total261 410
Loyer Annuel22 503
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+303
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 761,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 239 m² - Bâtiment historique de 4 étages en centre-ville avec 4 appartements autonomes et 2 chambres supplémentaires

A20918DTH79 - Une grande propriété pleine de charme au cœur du Parthenay historique, idéale comme maison familiale avec un potentiel de revenus locatifs grâce à un ou plusieurs des quatre appartements d'une chambre. Toutes les principales commodités sont facilement accessibles ainsi que les bars, restaurants et boutiques indépendantes qui bordent les rues sinueuses de la ville. Il y a un marché hebdomadaire animé et pendant les mois de printemps et d'été, une gamme de festivals et d'événements culturels. La maison elle-même est sur quatre niveaux, avec la zone de vie principale au premier étage et deux chambres au deuxième.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A20918DTH79 Date de réalisation du diagnostic : 31/01/2023 Prix hors honoraires : 170 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 715 € et 2 321 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Parthenay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79200
Coordonnées : 46.646378, -0.248326
Total : 261 410
Prix d'acquisition : 182 000
Travaux : 64 850
Valeur du bien : 246 850
Frais de notaire : 14 560
Coût estimé : 14 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239
Loyer prédit : 7.85€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 9.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1875€/mois
Loyer annuel estimé : 22503€/an
Fourchette totale : 1531€ - 2297€/mois
Fourchette annuelle : 18368€ - 27568€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 185,81 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 407
Prix d'achat :182 000
Décote à l'achat :-101 407 (-35.8%)
Marge achat-revente :21 997€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 308,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :76,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 384,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 194,02
Coût de l'assurance :22 873,37
Taxe foncière : 2 250,26€/an
Soit par mois : 187,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 875,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 572,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :302,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais mise à jour possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 850(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:12 450
    Isolation des combles: 239 m² × 50€/m² = 11950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€/fenêtre = 21000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:2 400
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture chambres: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 503 €/an
Calcul : 1 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 410 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 050
Revenus locatifs : +22 503
Charges déductibles : -77 050
Résultat foncier Année 1 : -54 547(Déficit de 54 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 147
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 200 €/an
Revenus locatifs : +22 503
Charges déductibles : -12 200
Résultat foncier Années 2+ : 10 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33147.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 50377 0589 043-54 55621 400 €33 156 €33 156 €
222 95311 9718 80610 981--22 175 €
323 41211 7268 56111 686--10 489 €
423 88011 4728 30712 408---
524 35711 2098 04413 149---
624 84510 9367 77113 908---
725 34210 6547 48914 687---
825 84810 3627 19715 486---
926 36510 0606 89416 306---
1026 8939 7466 58117 146---
1127 4309 4226 25718 009---
1227 9799 0865 92118 893---
1328 5398 7385 57319 801---
1429 1098 3775 21220 732---
1529 6928 0044 83921 687---
1630 2857 6184 45322 668---
1730 8917 2184 05223 674---
1831 5096 8033 63824 706---
1932 1396 3743 20925 765---
2032 7825 9302 76426 852---
2133 4385 4692 30427 968---
2234 1064 9931 82829 114---
2334 7884 4991 33430 289---
2435 4843 98882331 496---
2536 1943 45929432 735---
TOTAL720 764275 174131 194445 59021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 445 590
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 726-6 420+11 146
2+4 7260+4 726
3+4 7260+4 726
4+4 726+576+4 150
5+4 726+3 945+781
6+4 726+4 172+554
7+4 726+4 406+320
8+4 726+4 646+80
9+4 726+4 892-166
10+4 726+5 144-418
11+4 726+5 403-677
12+4 726+5 668-942
13+4 726+5 940-1 214
14+4 726+6 220-1 494
15+4 726+6 506-1 780
16+4 726+6 800-2 074
17+4 726+7 102-2 376
18+4 726+7 412-2 686
19+4 726+7 730-3 004
20+4 726+8 056-3 330
21+4 726+8 390-3 664
22+4 726+8 734-4 008
23+4 726+9 087-4 361
24+4 726+9 449-4 723
25+4 726+9 821-5 095
Total+118 150+133 677+-15 527
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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