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Maison ancienne 194 m2

VilleWaldighofen (68)
Surface194m²
Coût Total416 040€
Loyer Annuel25 165€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 309 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 1 592,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison alsacienne 194 m² avec piscine — WALDIGHOFFEN (68)

Au cœur du charmant village de Waldighoffen, dans le Sundgau, cette maison de caractère séduit par ses volumes, sa luminosité et son emplacement privilégié. Une rareté qui allie l'authenticité alsacienne au confort d'une vie de famille moderne.

🛋️ Les espaces intérieurs

194,30 m² habitables sur 2 niveaux 6 pièces dont 4 chambres Séjour spacieux et lumineux de 48 m² Cuisine partiellement équipée 2 salles de bains 2 WC indépendants (dont un à l'étage)

🌳 Les extérieurs

Jardin arboré Terrasse et balcon plein soleil Piscine pour les beaux jours 3 stationnements extérieurs + 2 intérieurs Cave et grenier

📍 Un emplacement idéal — à deux pas des commerces, écoles, transports et services médicaux. Quartier calme et résidentiel. ✅ Idéale pour une famille en quête d'espace, les amateurs de pierre alsacienne ou un investisseur avisé. Diagnostics :

DPE : E (223 kWh/m²/an) GES : E (69 kg CO₂/m²/an) Coût annuel énergie estimé : 3 410 € à 4 660 € (réf. 2021) Année de construction : 1984

💰 Prix : 309 000 € FAI 📞 ASTRA IMMOBILIER — Visites sur rendez-vous

Ville : Waldighofen
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68640
Coordonnées : 47.551930, 7.315740
Total : 416 040€
Prix d'acquisition : 309 000€
Travaux : 82 320€
Valeur du bien : 391 320€
Frais de notaire : 24 720€
Coût estimé : 24 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2097€/mois
Loyer annuel estimé : 25165€/an
Fourchette totale : 1547€ - 2843€/mois
Fourchette annuelle : 18564€ - 34115€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :416 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 031,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :117,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 149,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 508,60€
Coût de l'assurance :35 363,40€
Taxe foncière : 2 516,55€/an
Soit par mois : 209,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 097,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 359,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine partiellement équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salles de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres bien entretenues mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 48 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne nécessitant une mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 194 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison ancienne nécessitant une mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 320 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 400€
    Isolation toiture/combles: 194 m² × 100€/m² = 19400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (incluant éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:960€
    Peinture salon: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:7 760€
    Mise à jour plomberie: 194 m² × 40€/m² = 7760€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Waldighofen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 165 €/an
Calcul : 2 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 428 €/an
Base de calcul : Emprunt de 416 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 415 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 679 €
Revenus locatifs : +25 165 €
Charges déductibles : -99 679 €
Résultat foncier Année 1 : -74 514 €(Déficit de 74 514 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 114 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 359 €/an
Revenus locatifs : +25 165 €
Charges déductibles : -17 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53113.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 309 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 200 850 €(65% de 309 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 304 €/an
Calcul : 200 850 € × 3,636% = 7 304 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 165 €99 693 €13 442 €-74 527 €21 400 €53 127 €53 127 €
225 669 €17 009 €13 078 €8 659 €--44 468 €
326 182 €16 634 €12 703 €9 548 €--34 920 €
426 706 €16 247 €12 315 €10 459 €--24 460 €
527 240 €15 846 €11 915 €11 394 €--13 067 €
627 785 €15 432 €11 501 €12 353 €--714 €
728 340 €15 005 €11 073 €13 336 €---
828 907 €14 563 €10 632 €14 344 €---
929 485 €14 106 €10 175 €15 379 €---
1030 075 €13 635 €9 704 €16 440 €---
1130 677 €13 148 €9 216 €17 529 €---
1231 290 €12 644 €8 713 €18 646 €---
1331 916 €12 124 €8 193 €19 792 €---
1432 554 €11 587 €7 656 €20 968 €---
1533 205 €11 031 €7 100 €22 174 €---
1633 869 €10 458 €6 527 €23 412 €---
1734 547 €9 865 €5 934 €24 682 €---
1835 238 €9 253 €5 322 €25 985 €---
1935 943 €8 620 €4 689 €27 323 €---
2036 661 €7 966 €4 035 €28 695 €---
2137 395 €7 291 €3 360 €30 104 €---
2238 142 €6 593 €2 662 €31 549 €---
2338 905 €5 872 €1 941 €33 033 €---
2439 683 €5 127 €1 196 €34 556 €---
2540 477 €4 358 €426 €36 120 €---
TOTAL806 058 €374 106 €193 509 €431 952 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 285 €-6 420 €+11 705 €
2+5 285 €0 €+5 285 €
3+5 285 €0 €+5 285 €
4+5 285 €0 €+5 285 €
5+5 285 €0 €+5 285 €
6+5 285 €0 €+5 285 €
7+5 285 €+3 787 €+1 498 €
8+5 285 €+4 303 €+982 €
9+5 285 €+4 614 €+671 €
10+5 285 €+4 932 €+353 €
11+5 285 €+5 259 €+26 €
12+5 285 €+5 594 €-309 €
13+5 285 €+5 938 €-653 €
14+5 285 €+6 290 €-1 005 €
15+5 285 €+6 652 €-1 367 €
16+5 285 €+7 024 €-1 739 €
17+5 285 €+7 405 €-2 120 €
18+5 285 €+7 796 €-2 511 €
19+5 285 €+8 197 €-2 912 €
20+5 285 €+8 609 €-3 324 €
21+5 285 €+9 031 €-3 746 €
22+5 285 €+9 465 €-4 180 €
23+5 285 €+9 910 €-4 625 €
24+5 285 €+10 367 €-5 082 €
25+5 285 €+10 836 €-5 551 €
Total+132 125 €+129 586 €+2 539 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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