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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePau (64)
Surface65
Coût Total160 940
Loyer Annuel8 167
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-226
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 430,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Non meublé

Chez Novarea, on aime les appartements qui offrent un beau potentiel de transformation.

Au cœur du centre-ville, au 2ème et dernier étage d'un immeuble à taille humaine, découvrez cet appartement traversant et lumineux à réinventer. Un bien qui laisse toute la place à l'imagination pour créer un intérieur à votre image.

Aujourd'hui configuré avec un séjour et deux chambres, il constitue une base idéale pour un projet de rénovation complet. La cuisine et la salle d'eau restent à concevoir, permettant d'envisager un aménagement entièrement sur mesure selon vos envies.

Son atout superstar Un dernier étage lumineux, parfait pour imaginer un appartement unique en plein centre-ville.

Ce que l'on aime chez Novarea Une opportunité de créer un bien personnalisé dans un emplacement central recherché.

À proximité immédiate des commerces, des transports et de toute la vie citadine, ce bien se prête aussi bien à une résidence principale qu'à un investissement patrimonial. Envie d'en savoir plus ? De visiter ? Contactez vite Novarea !

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.302219, -0.366283
Total : 160 940
Prix d'acquisition : 93 000
Travaux : 60 500
Valeur du bien : 153 500
Frais de notaire : 7 440
Coût estimé : 7 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8167€/an
Fourchette totale : 536€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 6428€ - 10378€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 051,2 €/m²
Basé sur :1578 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 328
Prix d'achat :93 000
Décote à l'achat :-40 328 (-30.2%)
Marge achat-revente :-27 612€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 838,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 446,86
Coût de l'assurance :12 070,50
Taxe foncière : 816,75€/an
Soit par mois : 68,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-225,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nus nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - sol abîmé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 500(931 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:13 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 2500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 700
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Revêtement sol:2 400
    Carrelage sol: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 940 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 218
Revenus locatifs : +8 167
Charges déductibles : -67 218
Résultat foncier Année 1 : -59 050(Déficit de 59 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 650
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 718 €/an
Revenus locatifs : +8 167
Charges déductibles : -6 718
Résultat foncier Années 2+ : 1 450 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37650.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 16767 2235 424-59 05621 400 €37 656 €37 656 €
28 3316 5795 2801 752--35 904 €
38 4976 4315 1312 067--33 837 €
48 6676 2774 9772 391--31 446 €
58 8416 1174 8182 723--28 723 €
69 0185 9524 6533 065--25 658 €
79 1985 7824 4823 416--22 242 €
89 3825 6064 3063 776--18 466 €
99 5695 4234 1234 146--14 319 €
109 7615 2343 9354 527--9 793 €
119 9565 0393 7394 917--4 875 €
1210 1554 8373 5375 319---
1310 3584 6273 3285 731---
1410 5654 4113 1126 154---
1510 7774 1872 8886 590---
1610 9923 9562 6567 037---
1711 2123 7162 4167 496---
1811 4363 4682 1687 969---
1911 6653 2111 9128 454---
2011 8982 9461 6468 953---
2112 1362 6711 3729 465---
2212 3792 3871 0879 992---
2312 6272 09379310 534---
2412 8791 78948911 090---
2513 1371 47417511 663---
TOTAL261 607171 43678 44790 17021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 170
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715-6 420+8 135
2+1 7150+1 715
3+1 7150+1 715
4+1 7150+1 715
5+1 7150+1 715
6+1 7150+1 715
7+1 7150+1 715
8+1 7150+1 715
9+1 7150+1 715
10+1 7150+1 715
11+1 7150+1 715
12+1 715+1 596+119
13+1 715+1 719-4
14+1 715+1 846-131
15+1 715+1 977-262
16+1 715+2 111-396
17+1 715+2 249-534
18+1 715+2 391-676
19+1 715+2 536-821
20+1 715+2 686-971
21+1 715+2 840-1 125
22+1 715+2 998-1 283
23+1 715+3 160-1 445
24+1 715+3 327-1 612
25+1 715+3 499-1 784
Total+42 875+28 514+14 361
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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