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Maison - 8 pièce(s) - 222 m²

VilleBussac-Forêt (17)
Surface222
Coût Total351 660
Loyer Annuel24 538
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+23
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 242 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 1 090,09 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Bussac-Forêt (17210), cette propriété offre un cadre paisible et verdoyant à ses résidents, à proximité de la nature tout en restant proche des commodités essentielles. Ce charmant village équipé de quelques commerces bénéficie d'un environnement préservé, idéal pour les amoureux de la nature, tout en étant facilement accessible depuis les axes routiers principaux.À l'extérieur, cette maison est implantée sur un terrain de 1920 m² offrant de l'espace et de la tranquillité. Deux places de parking, un garage de 28 m² et une belle dépendance en pierre de 48 m² complètent l'extérieur de la propriété, offrant des possibilités de rangement et d'aménagement supplémentaires.À l'intérieur, la maison de 222 m² rénovée propose une distribution optimale. Le rez-de-chaussée comprend un salon, une salle à manger, une cuisine avec cheminée, un wc, une salle d'eau, une buanderie et une grande chambre lumineuse. À l'étage, on trouve quatre grandes chambres, un wc et une salle de bains. Equipée d'un portail motorisé, de doubles vitrages, de climatisation réversible et d'une toiture récente, cette belle propriété ne demande aucun travaux à prévoir. Elle vous attend juste vous et vos valises !Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 242 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Thomas DEMAERE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 822497186

Surface terrain : 1920 m².

Ville : Bussac-Forêt
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Total : 351 660
Prix d'acquisition : 242 000
Travaux : 90 300
Valeur du bien : 332 300
Frais de notaire : 19 360
Coût estimé : 19 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 2045€/mois
Loyer annuel estimé : 24538€/an
Fourchette totale : 1643€ - 2545€/mois
Fourchette annuelle : 19716€ - 30539€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 107,53 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 872
Prix d'achat :242 000
Décote à l'achat :-3 872 (-1.6%)
Marge achat-revente :-105 788€ (-43.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 717,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :99,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 817,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 564,16
Coût de l'assurance :29 891,10
Taxe foncière : 2 453,79€/an
Soit par mois : 204,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 044,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 021,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 222 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Mise aux normes obligatoire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 222 m²
Raison: Normes plomberie - Tuyauterie en bon état requise

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 300(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 200
    Isolation toiture/combles: 222 m² × 100€/m² = 22200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 60€/chambre = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 600
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1600€ = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 000
    Mise à jour de la tuyauterie: 222 m² × 18€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bussac-Forêt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 538 €/an
Calcul : 2 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 660 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 196 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 454 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 300
Revenus locatifs : +24 538
Charges déductibles : -105 300
Résultat foncier Année 1 : -80 762(Déficit de 80 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 362
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 000 €/an
Revenus locatifs : +24 538
Charges déductibles : -15 000
Résultat foncier Années 2+ : 9 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59361.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 242 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 157 300(65% de 242 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 720 €/an
Calcul : 157 300 € × 3,636% = 5 720
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 538105 31111 362-80 77321 400 €59 373 €59 373 €
225 02914 70411 05510 325--49 048 €
325 52914 38710 73711 142--37 906 €
426 04014 05910 41011 981--25 925 €
526 56113 72110 07112 840--13 085 €
627 09213 3719 72113 721---
727 63413 0099 36014 624---
828 18612 6368 98715 550---
928 75012 2508 60116 500---
1029 32511 8528 20217 474---
1129 91211 4407 79018 472---
1230 51011 0147 36519 496---
1331 12010 5756 92520 545---
1431 74210 1206 47121 622---
1532 3779 6516 00222 726---
1633 0259 1665 51723 859---
1733 6858 6655 01625 020---
1834 3598 1484 49826 211---
1935 0467 6133 96327 433---
2035 7477 0603 41128 687---
2136 4626 4892 84029 973---
2237 1915 8992 25031 292---
2337 9355 2901 64132 645---
2438 6944 6601 01134 033---
2539 4684 01036035 458---
TOTAL785 957345 100163 564440 85721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 857
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 153-6 420+11 573
2+5 1530+5 153
3+5 1530+5 153
4+5 1530+5 153
5+5 1530+5 153
6+5 153+191+4 962
7+5 153+4 387+766
8+5 153+4 665+488
9+5 153+4 950+203
10+5 153+5 242-89
11+5 153+5 542-389
12+5 153+5 849-696
13+5 153+6 164-1 011
14+5 153+6 487-1 334
15+5 153+6 818-1 665
16+5 153+7 158-2 005
17+5 153+7 506-2 353
18+5 153+7 863-2 710
19+5 153+8 230-3 077
20+5 153+8 606-3 453
21+5 153+8 992-3 839
22+5 153+9 388-4 235
23+5 153+9 794-4 641
24+5 153+10 210-5 057
25+5 153+10 637-5 484
Total+128 825+132 257+-3 432
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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