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Appartement 2 pièces 44 m²

VilleBruay-la-Buissière (62)
Surface44m²
Coût Total88 420€
Loyer Annuel6 468€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 340,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m²

Situé au 2ème étage d'une résidence sans ascenseur, cet appartement T2 offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Il se compose d'une pièce de vie avec coin cuisine donnant accès à un balcon d'environ 8m², idéal pour profiter des beaux jours. Il y a également une chambre et une salle de bains avec WC. Le bien dispose également de deux places de parking, un véritable atout! A visiter sans tarder!

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Surface : 44 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 85 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/01/2021

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 208 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 524 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Bruay-la-Buissière
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62700
Coordonnées : 50.483814, 2.542511
Total : 88 420€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 24 700€
Valeur du bien : 83 700€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6468€/an
Fourchette totale : 434€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 5213€ - 8025€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 306,65 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 493 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+1 507€ (+2.6%)
Marge achat-revente :-30 927€ (-53.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :25,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 145,95€
Coût de l'assurance :7 736,75€
Taxe foncière : 646,81€/an
Soit par mois : 53,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 539,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo par des modèles modernes
Quantité: 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:2 200€
    Baignoire: 1 baignoire × 900€ = 900€, Lavabo: 1 lavabo × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruay-la-Buissière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 468 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 420 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 449 €
Revenus locatifs : +6 468 €
Charges déductibles : -28 449 €
Résultat foncier Année 1 : -21 981 €(Déficit de 21 981 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 581 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 749 €/an
Revenus locatifs : +6 468 €
Charges déductibles : -3 749 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 580.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 468 €28 451 €2 795 €-21 983 €21 400 €583 €583 €
26 597 €3 675 €2 719 €2 922 €---
36 729 €3 597 €2 640 €3 133 €---
46 864 €3 515 €2 559 €3 349 €---
57 001 €3 431 €2 475 €3 570 €---
67 141 €3 345 €2 388 €3 796 €---
77 284 €3 255 €2 299 €4 029 €---
87 430 €3 163 €2 207 €4 267 €---
97 578 €3 068 €2 111 €4 511 €---
107 730 €2 969 €2 013 €4 761 €---
117 885 €2 868 €1 911 €5 017 €---
128 042 €2 763 €1 806 €5 280 €---
138 203 €2 654 €1 698 €5 549 €---
148 367 €2 542 €1 586 €5 825 €---
158 534 €2 427 €1 471 €6 108 €---
168 705 €2 308 €1 351 €6 397 €---
178 879 €2 185 €1 228 €6 695 €---
189 057 €2 057 €1 101 €6 999 €---
199 238 €1 926 €970 €7 312 €---
209 423 €1 791 €834 €7 632 €---
219 611 €1 651 €695 €7 960 €---
229 803 €1 506 €550 €8 297 €---
239 999 €1 357 €401 €8 642 €---
2410 199 €1 203 €247 €8 996 €---
2510 403 €1 044 €88 €9 359 €---
TOTAL207 174 €88 753 €40 146 €118 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 358 €-6 420 €+7 778 €
2+1 358 €+702 €+656 €
3+1 358 €+940 €+418 €
4+1 358 €+1 005 €+353 €
5+1 358 €+1 071 €+287 €
6+1 358 €+1 139 €+219 €
7+1 358 €+1 209 €+149 €
8+1 358 €+1 280 €+78 €
9+1 358 €+1 353 €+5 €
10+1 358 €+1 428 €-70 €
11+1 358 €+1 505 €-147 €
12+1 358 €+1 584 €-226 €
13+1 358 €+1 665 €-307 €
14+1 358 €+1 747 €-389 €
15+1 358 €+1 832 €-474 €
16+1 358 €+1 919 €-561 €
17+1 358 €+2 008 €-650 €
18+1 358 €+2 100 €-742 €
19+1 358 €+2 194 €-836 €
20+1 358 €+2 290 €-932 €
21+1 358 €+2 388 €-1 030 €
22+1 358 €+2 489 €-1 131 €
23+1 358 €+2 593 €-1 235 €
24+1 358 €+2 699 €-1 341 €
25+1 358 €+2 808 €-1 450 €
Total+33 950 €+35 526 €+-1 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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