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Lot de 2 maisons

VilleMontlieu-la-Garde (17)
Surface155m²
Coût Total212 270€
Loyer Annuel14 717€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 896,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

À découvrir, ensemble immobilier composé de deux logements indépendants totalisant environ 155 m² habitables.

La première maison, rénovée, offre environ 75 m² comprenant deux chambres, un bureau, un salon et une cuisine. Elle est habitable immédiatement, sans travaux à prévoir.

La seconde maison est à rénover entièrement. Elle se compose de deux chambres en enfilade, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un chai et d'un garage. Elle offre un beau potentiel pour un projet locatif, une résidence familiale ou un agrandissement de l'habitation principale.

Les atouts :

  • Deux logements indépendants
  • Maison rénovée prête à habiter
  • Maison à rénover avec fort potentiel
  • Garage de 70 m² et chai *jardin clos de 900 m² et terasse

Une belle opportunité pour investisseurs, primo-accédants ou amateurs de rénovation.

Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 139 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Stéphanie SEURIN, Tél. : 0665112268, E-mail : stephanie.seurin@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saintes sous le numéro 444972269 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Montlieu-la-Garde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Coordonnées : 45.239079, -0.262968
Total : 212 270€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 62 150€
Valeur du bien : 201 150€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1226€/mois
Loyer annuel estimé : 14717€/an
Fourchette totale : 950€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 11401€ - 18998€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :908,6 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 833 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-1 833€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-71 437€ (-50.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :63,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 124,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 849,44€
Coût de l'assurance :19 104,30€
Taxe foncière : 1 471,73€/an
Soit par mois : 122,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 226,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface totale)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais mise à jour recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 150 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 750€
    Isolation combles: 155 m² × 50€/m² = 7750€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montlieu-la-Garde (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 717 €/an
Calcul : 1 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 270 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 764 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 680 €
Revenus locatifs : +14 717 €
Charges déductibles : -71 680 €
Résultat foncier Année 1 : -56 963 €(Déficit de 56 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 530 €/an
Revenus locatifs : +14 717 €
Charges déductibles : -9 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35562.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 717 €71 687 €7 301 €-56 970 €21 400 €35 570 €35 570 €
215 012 €9 345 €7 109 €5 666 €--29 903 €
315 312 €9 147 €6 911 €6 165 €--23 738 €
415 618 €8 941 €6 705 €6 677 €--17 061 €
515 930 €8 728 €6 492 €7 202 €--9 858 €
616 249 €8 508 €6 272 €7 741 €--2 117 €
716 574 €8 280 €6 044 €8 294 €---
816 906 €8 043 €5 807 €8 862 €---
917 244 €7 799 €5 563 €9 445 €---
1017 588 €7 545 €5 310 €10 043 €---
1117 940 €7 283 €5 047 €10 657 €---
1218 299 €7 012 €4 776 €11 287 €---
1318 665 €6 731 €4 495 €11 934 €---
1419 038 €6 440 €4 204 €12 599 €---
1519 419 €6 138 €3 902 €13 281 €---
1619 808 €5 826 €3 591 €13 981 €---
1720 204 €5 503 €3 268 €14 700 €---
1820 608 €5 169 €2 933 €15 439 €---
1921 020 €4 823 €2 587 €16 197 €---
2021 440 €4 464 €2 228 €16 976 €---
2121 869 €4 093 €1 857 €17 776 €---
2222 306 €3 709 €1 473 €18 598 €---
2322 753 €3 311 €1 075 €19 442 €---
2423 208 €2 899 €663 €20 309 €---
2523 672 €2 473 €237 €21 199 €---
TOTAL471 399 €223 897 €105 849 €247 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 091 €-6 420 €+9 511 €
2+3 091 €0 €+3 091 €
3+3 091 €0 €+3 091 €
4+3 091 €0 €+3 091 €
5+3 091 €0 €+3 091 €
6+3 091 €0 €+3 091 €
7+3 091 €+1 853 €+1 238 €
8+3 091 €+2 659 €+432 €
9+3 091 €+2 833 €+258 €
10+3 091 €+3 013 €+78 €
11+3 091 €+3 197 €-106 €
12+3 091 €+3 386 €-295 €
13+3 091 €+3 580 €-489 €
14+3 091 €+3 780 €-689 €
15+3 091 €+3 984 €-893 €
16+3 091 €+4 194 €-1 103 €
17+3 091 €+4 410 €-1 319 €
18+3 091 €+4 632 €-1 541 €
19+3 091 €+4 859 €-1 768 €
20+3 091 €+5 093 €-2 002 €
21+3 091 €+5 333 €-2 242 €
22+3 091 €+5 579 €-2 488 €
23+3 091 €+5 832 €-2 741 €
24+3 091 €+6 093 €-3 002 €
25+3 091 €+6 360 €-3 269 €
Total+77 275 €+74 250 €+3 025 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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