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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArrou, Chapelle-royale, Châtillon-en-dunois, Courtalain, Saint-pellerin (28)
Surface255m²
Coût Total276 010€
Loyer Annuel24 648€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+382€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 500 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 703,92 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, Salon (total 35 m²), 5 chambres, 5 parkings: 4 boxs de stationnement, Garage, calme, Exposition nord, Pas de balcon

Grande Maison Familiale de 255 m² 5 Chambres, 4 Garages et Potentiel d'Aménagement sur la ville d'Arrou commune de Vald'Yerre. Située dans un environnement calme et apprécié, cette spacieuse maison de 255 m² habitables saura vous séduire par ses volumes généreux et son fort potentiel. -Rez-de-chaussée : une chambre confortable avec salle d'eau privative, idéale pour une suite parentale ou accueillir des invités en toute autonomie. Un vaste salon de 35 m² lumineux vous offre un espace de vie convivial, une cuisine aménagée et équipée et une grande pièce annexe de 27m². -À l'étage : 4 belles chambres supplémentaires, un bureau et une salle de bains, idéal pour une grande famille ou pour aménager bureaux, espaces de loisirs, etc. -Un espace attenant de 50 m² reste à rénover selon vos envies (studio indépendant, salle de jeux, atelier…). -Un grenier de 150 m² couvre toute la surface de la maison : un beau volume exploitable selon vos projets. Côté stationnement, vous disposerez de 4 garages totalisant environ 130 m², parfaits pour voitures, stockage ou bricolage ainsi qu'un sous-sol total sous toute la surface de l'habitation. Côté jardin, vous pourrez profiter d'un agréable terrain de 1783m² clos. Point pratique, le bien dispose de deux entrées indépendantes pouvant permettre l'aménagement de logements indépendants. Une maison idéale pour une grande famille ou divers autres projets de réaménagement avec de nombreuses possibilités. Atout supplémentaire : le bien est situé à deux pas d'une gare reliant Paris et à proximité des écoles et commerces. À visiter sans tarder !

Ville : Arrou, Chapelle-royale, Châtillon-en-dunois, Courtalain, Saint-pellerin
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28290
Coordonnées : 48.114209, 1.101944
Total : 276 010€
Prix d'acquisition : 179 500€
Travaux : 82 150€
Valeur du bien : 261 650€
Frais de notaire : 14 360€
Coût estimé : 14 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 2054€/mois
Loyer annuel estimé : 24648€/an
Fourchette totale : 1601€ - 2636€/mois
Fourchette annuelle : 19210€ - 31627€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 097,56 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :279 878 €
Prix d'achat :179 500 €
Décote à l'achat :-100 378€ (-35.9%)
Marge achat-revente :3 868€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 386,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :80,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 466,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 854,78€
Coût de l'assurance :24 150,87€
Taxe foncière : 2 464,84€/an
Soit par mois : 205,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 054,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 672,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :381,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 150 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/Combles:5 100€
    Isolation des combles perdus: 255 m² × 20€/m² = 5100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 750€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose de parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture des murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:7 500€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 1500€/chambre = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 054 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 648 €/an
Calcul : 2 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 010 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 465 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 202 €
Revenus locatifs : +24 648 €
Charges déductibles : -95 202 €
Résultat foncier Année 1 : -70 554 €(Déficit de 70 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 052 €/an
Revenus locatifs : +24 648 €
Charges déductibles : -13 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49153.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 675 €(65% de 179 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 243 €/an
Calcul : 116 675 € × 3,636% = 4 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 648 €95 211 €9 631 €-70 563 €21 400 €49 163 €49 163 €
225 141 €12 810 €9 379 €12 331 €--36 832 €
325 644 €12 550 €9 119 €13 094 €--23 737 €
426 157 €12 280 €8 849 €13 877 €--9 860 €
526 680 €12 001 €8 570 €14 679 €---
627 214 €11 712 €8 281 €15 502 €---
727 758 €11 412 €7 981 €16 346 €---
828 313 €11 101 €7 671 €17 212 €---
928 880 €10 780 €7 349 €18 100 €---
1029 457 €10 447 €7 016 €19 010 €---
1130 046 €10 102 €6 671 €19 945 €---
1230 647 €9 744 €6 313 €20 903 €---
1331 260 €9 374 €5 943 €21 886 €---
1431 885 €8 990 €5 559 €22 895 €---
1532 523 €8 593 €5 162 €23 930 €---
1633 174 €8 181 €4 750 €24 992 €---
1733 837 €7 755 €4 324 €26 082 €---
1834 514 €7 313 €3 882 €27 201 €---
1935 204 €6 856 €3 425 €28 348 €---
2035 908 €6 382 €2 951 €29 526 €---
2136 626 €5 891 €2 460 €30 735 €---
2237 359 €5 382 €1 951 €31 976 €---
2338 106 €4 856 €1 425 €33 250 €---
2438 868 €4 310 €879 €34 558 €---
2539 645 €3 745 €314 €35 901 €---
TOTAL789 497 €307 777 €139 855 €481 720 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 176 €-6 420 €+11 596 €
2+5 176 €0 €+5 176 €
3+5 176 €0 €+5 176 €
4+5 176 €0 €+5 176 €
5+5 176 €+1 446 €+3 730 €
6+5 176 €+4 651 €+525 €
7+5 176 €+4 904 €+272 €
8+5 176 €+5 164 €+12 €
9+5 176 €+5 430 €-254 €
10+5 176 €+5 703 €-527 €
11+5 176 €+5 983 €-807 €
12+5 176 €+6 271 €-1 095 €
13+5 176 €+6 566 €-1 390 €
14+5 176 €+6 869 €-1 693 €
15+5 176 €+7 179 €-2 003 €
16+5 176 €+7 498 €-2 322 €
17+5 176 €+7 825 €-2 649 €
18+5 176 €+8 160 €-2 984 €
19+5 176 €+8 504 €-3 328 €
20+5 176 €+8 858 €-3 682 €
21+5 176 €+9 221 €-4 045 €
22+5 176 €+9 593 €-4 417 €
23+5 176 €+9 975 €-4 799 €
24+5 176 €+10 367 €-5 191 €
25+5 176 €+10 770 €-5 594 €
Total+129 400 €+144 516 €+-15 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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