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Achat maison

Bien expiré
VilleFresnay-sur-Sarthe (72)
Surface100m²
Coût Total171 100€
Loyer Annuel7 912€
Rentabilité4.62%
Cashflow/mois-290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 975 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

bâtiment fort potentiel ancien commence plus appartement à rénover . Dans une ville touristique avec les commerce école une gare un camping sur l'axe de Sillé- le-Guillaume et Alençon le Mans pas trop loin de l'autoroute et 3 heure de paris . Cette annonce vous est proposée par Chapusot Chantale - EI - N°RSAC: 892312182, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Le Mans

Ville : Fresnay-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72130
Coordonnées : 48.287540, 0.030330
Total : 171 100€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 65 800€
Valeur du bien : 163 300€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7912€/an
Fourchette totale : 515€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6180€ - 10128€/an
Rentabilité brute :4.62%
Fourchette de rentabilité :3.61% - 5.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :834,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 883,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 310,66€
Coût de l'assurance :14 543,50€
Taxe foncière : 791,16€/an
Soit par mois : 65,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-289,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1960, généralement associé à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à vérifier
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la plomberie existante
Quantité: 100 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 800 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (meubles, électroménager, installation incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 4000€ (remplacement éléments sanitaires et carrelage partiel inclus)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 30 m² × 40€/m² = 1200€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement parquet: 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:6 000€
    Mise à niveau plomberie: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnay-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 678 €
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -72 678 €
Résultat foncier Année 1 : -64 767 €(Déficit de 64 767 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 878 €/an
Revenus locatifs : +7 912 €
Charges déductibles : -6 878 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43366.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 912 €72 684 €5 511 €-64 772 €21 400 €43 372 €43 372 €
28 070 €6 735 €5 362 €1 335 €--42 037 €
38 231 €6 581 €5 208 €1 650 €--40 387 €
48 396 €6 422 €5 049 €1 974 €--38 413 €
58 564 €6 257 €4 884 €2 307 €--36 106 €
68 735 €6 087 €4 714 €2 648 €--33 458 €
78 910 €5 912 €4 539 €2 998 €--30 461 €
89 088 €5 731 €4 358 €3 357 €--27 103 €
99 270 €5 543 €4 171 €3 726 €--23 377 €
109 455 €5 350 €3 977 €4 105 €--19 272 €
119 644 €5 150 €3 777 €4 494 €--14 778 €
129 837 €4 944 €3 571 €4 893 €---
1310 034 €4 730 €3 357 €5 303 €---
1410 234 €4 510 €3 137 €5 724 €---
1510 439 €4 282 €2 909 €6 157 €---
1610 648 €4 047 €2 674 €6 601 €---
1710 861 €3 804 €2 431 €7 057 €---
1811 078 €3 553 €2 180 €7 525 €---
1911 300 €3 294 €1 921 €8 006 €---
2011 526 €3 026 €1 653 €8 500 €---
2111 756 €2 749 €1 376 €9 007 €---
2211 991 €2 463 €1 090 €9 528 €---
2312 231 €2 168 €795 €10 063 €---
2412 476 €1 863 €490 €10 613 €---
2512 725 €1 548 €175 €11 178 €---
TOTAL253 410 €179 433 €79 311 €73 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661 €-6 420 €+8 081 €
2+1 661 €0 €+1 661 €
3+1 661 €0 €+1 661 €
4+1 661 €0 €+1 661 €
5+1 661 €0 €+1 661 €
6+1 661 €0 €+1 661 €
7+1 661 €0 €+1 661 €
8+1 661 €0 €+1 661 €
9+1 661 €0 €+1 661 €
10+1 661 €0 €+1 661 €
11+1 661 €0 €+1 661 €
12+1 661 €+1 468 €+193 €
13+1 661 €+1 591 €+70 €
14+1 661 €+1 717 €-56 €
15+1 661 €+1 847 €-186 €
16+1 661 €+1 980 €-319 €
17+1 661 €+2 117 €-456 €
18+1 661 €+2 257 €-596 €
19+1 661 €+2 402 €-741 €
20+1 661 €+2 550 €-889 €
21+1 661 €+2 702 €-1 041 €
22+1 661 €+2 858 €-1 197 €
23+1 661 €+3 019 €-1 358 €
24+1 661 €+3 184 €-1 523 €
25+1 661 €+3 353 €-1 692 €
Total+41 525 €+26 626 €+14 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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