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Maison 5 pièces 139 m²

VilleMézin (47)
Surface139m²
Coût Total191 680€
Loyer Annuel11 131€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 827,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 5 pièces principales

Maison en pierre composée d'un spacieux salon, une cuisine, un dégagement donnant sur le jardin et une salle de bains avec wc. À l'étage, deux chambres, une avec un bureau attenant pouvant être aménagé en chambre supplémentaire et l'autre avec pièce attenante pouvant permettre de faire une quatrième chambre. Dépendance et cave. Honoraires à charge acquéreur : 8.6% Référence annonce : 171-3964 Date de réalisation du diagnostic : 28/05/2024 Prix hors honoraires : 105 894 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 570 € et 2 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Mézin
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47170
Coordonnées : 44.047420, 0.244618
Total : 191 680€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 67 480€
Valeur du bien : 182 480€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11131€/an
Fourchette totale : 691€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 8295€ - 14936€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070,64 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :148 819 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-33 819€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-42 861€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 992,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 154,23€
Coût de l'assurance :16 772,00€
Taxe foncière : 1 113,08€/an
Soit par mois : 92,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 084,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (139 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: surface salon estimée à 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 480 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 120€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 80€/m² = 11120€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 360€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:8 400€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Électricité: 1500€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 4800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mézin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 131 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 451 €
Revenus locatifs : +11 131 €
Charges déductibles : -75 451 €
Résultat foncier Année 1 : -64 320 €(Déficit de 64 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 971 €/an
Revenus locatifs : +11 131 €
Charges déductibles : -7 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42919.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 131 €75 457 €6 193 €-64 326 €21 400 €42 926 €42 926 €
211 353 €7 809 €6 026 €3 544 €--39 382 €
311 580 €7 637 €5 853 €3 944 €--35 438 €
411 812 €7 458 €5 674 €4 354 €--31 084 €
512 048 €7 273 €5 489 €4 775 €--26 309 €
612 289 €7 083 €5 299 €5 206 €--21 103 €
712 535 €6 886 €5 102 €5 649 €--15 454 €
812 786 €6 682 €4 898 €6 104 €--9 350 €
913 041 €6 472 €4 688 €6 570 €--2 781 €
1013 302 €6 255 €4 471 €7 048 €---
1113 568 €6 030 €4 246 €7 538 €---
1213 840 €5 798 €4 014 €8 041 €---
1314 117 €5 559 €3 775 €8 558 €---
1414 399 €5 311 €3 527 €9 088 €---
1514 687 €5 055 €3 271 €9 632 €---
1614 981 €4 791 €3 007 €10 190 €---
1715 280 €4 518 €2 734 €10 762 €---
1815 586 €4 236 €2 452 €11 350 €---
1915 897 €3 944 €2 160 €11 953 €---
2016 215 €3 643 €1 859 €12 572 €---
2116 540 €3 332 €1 548 €13 208 €---
2216 871 €3 010 €1 226 €13 860 €---
2317 208 €2 678 €894 €14 530 €---
2417 552 €2 335 €551 €15 217 €---
2517 903 €1 980 €196 €15 923 €---
TOTAL356 522 €201 233 €89 154 €155 289 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 337 €-6 420 €+8 757 €
2+2 337 €0 €+2 337 €
3+2 337 €0 €+2 337 €
4+2 337 €0 €+2 337 €
5+2 337 €0 €+2 337 €
6+2 337 €0 €+2 337 €
7+2 337 €0 €+2 337 €
8+2 337 €0 €+2 337 €
9+2 337 €0 €+2 337 €
10+2 337 €+1 280 €+1 057 €
11+2 337 €+2 261 €+76 €
12+2 337 €+2 412 €-75 €
13+2 337 €+2 567 €-230 €
14+2 337 €+2 726 €-389 €
15+2 337 €+2 889 €-552 €
16+2 337 €+3 057 €-720 €
17+2 337 €+3 229 €-892 €
18+2 337 €+3 405 €-1 068 €
19+2 337 €+3 586 €-1 249 €
20+2 337 €+3 772 €-1 435 €
21+2 337 €+3 962 €-1 625 €
22+2 337 €+4 158 €-1 821 €
23+2 337 €+4 359 €-2 022 €
24+2 337 €+4 565 €-2 228 €
25+2 337 €+4 777 €-2 440 €
Total+58 425 €+46 587 €+11 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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