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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGrazac (43)
Surface210m²
Coût Total160 620€
Loyer Annuel22 268€
Rentabilité13.86%
Cashflow/mois+834€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 661,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Toilettes séparées, 2 chambres, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Ferme Charmant à Rénover avec un Potentiel Inouï

Imaginez-vous vivre dans une ferme authentique, pleine de charme et d'histoire, datant de 1830. Cette propriété unique, située dans un cadre campagnard idyllique, vous offre une opportunité exceptionnelle de créer votre propre havre de paix.

Avec une surface habitable de 210 m², cette ferme vous invite à explorer votre créativité et à transformer cet espace en un véritable bijou. Les 210 m² de terrain offrent un espace extérieur généreux, parfait pour des projets de jardinage ou pour des moments de détente en plein air.

La ferme se compose de 3 pièces principales, dont 2 chambres, une salle d'eau et un WC indépendant. Les ouvertures en PVC et les portes à double vitrage garantissent une isolation optimale, tout en préservant le charme d'antan.

La cuisine nue attend votre touche personnelle pour devenir un espace culinaire fonctionnel et esthétique. L'état intérieur à rénover vous permet de personnaliser chaque détail selon vos goûts et vos besoins.

Exposée plein sud, cette ferme bénéficie d'une lumière naturelle abondante, créant une atmosphère chaleureuse et accueillante. La vue sur la campagne environnante est à couper le souffle, offrant une sensation de tranquillité et de connexion avec la nature.

Ne manquez pas cette occasion unique de posséder une ferme pleine de caractère et de potentiel. Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Commodités : À quelques minutes en voiture, vous trouverez plusieurs commerces de proximité, une école et un arrêt de bus.

Honoraires inclus de 6.92% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 130 000 euros. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller TEAMFI Team France Immobilier : Loïc BOUCHET Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 822 941 498. VENTE - ACHAT - GESTION LOCATIVE - LOCATION

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La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale du mandataire indépendant en immobilier.

Ville : Grazac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.190648, 4.181602
Total : 160 620€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 149 500€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1856€/mois
Loyer annuel estimé : 22268€/an
Fourchette totale : 1339€ - 2572€/mois
Fourchette annuelle : 16067€ - 30862€/an
Rentabilité brute :13.86%
Fourchette de rentabilité :10.00% - 19.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 836,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 290,88€
Coût de l'assurance :12 046,50€
Taxe foncière : 2 226,76€/an
Soit par mois : 185,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 855,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :833,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture écaillée dans les chambres
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec mise aux normes de l'électricité et peinture
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 210 m² × 50€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 268 €/an
Calcul : 1 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 620 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 227 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 616 €
Revenus locatifs : +22 268 €
Charges déductibles : -18 616 €
Résultat foncier Année 1 : 3 651 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 116 €/an
Revenus locatifs : +22 268 €
Charges déductibles : -8 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 151 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 268 €18 621 €5 413 €3 646 €---
222 713 €7 978 €5 269 €14 735 €---
323 167 €7 829 €5 121 €15 338 €---
423 631 €7 676 €4 967 €15 955 €---
524 103 €7 517 €4 808 €16 586 €---
624 585 €7 352 €4 644 €17 233 €---
725 077 €7 182 €4 474 €17 895 €---
825 578 €7 006 €4 297 €18 572 €---
926 090 €6 824 €4 115 €19 266 €---
1026 612 €6 635 €3 927 €19 976 €---
1127 144 €6 440 €3 732 €20 704 €---
1227 687 €6 239 €3 530 €21 448 €---
1328 241 €6 030 €3 321 €22 211 €---
1428 805 €5 814 €3 105 €22 992 €---
1529 382 €5 591 €2 882 €23 791 €---
1629 969 €5 359 €2 651 €24 610 €---
1730 569 €5 120 €2 411 €25 448 €---
1831 180 €4 873 €2 164 €26 307 €---
1931 804 €4 617 €1 908 €27 187 €---
2032 440 €4 352 €1 643 €28 088 €---
2133 088 €4 078 €1 369 €29 011 €---
2233 750 €3 794 €1 085 €29 956 €---
2334 425 €3 501 €792 €30 925 €---
2435 114 €3 197 €488 €31 917 €---
2535 816 €2 883 €174 €32 933 €---
TOTAL713 237 €156 506 €78 291 €556 730 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 676 €+1 094 €+3 582 €
2+4 676 €+4 421 €+255 €
3+4 676 €+4 601 €+75 €
4+4 676 €+4 786 €-110 €
5+4 676 €+4 976 €-300 €
6+4 676 €+5 170 €-494 €
7+4 676 €+5 368 €-692 €
8+4 676 €+5 572 €-896 €
9+4 676 €+5 780 €-1 104 €
10+4 676 €+5 993 €-1 317 €
11+4 676 €+6 211 €-1 535 €
12+4 676 €+6 434 €-1 758 €
13+4 676 €+6 663 €-1 987 €
14+4 676 €+6 897 €-2 221 €
15+4 676 €+7 137 €-2 461 €
16+4 676 €+7 383 €-2 707 €
17+4 676 €+7 635 €-2 959 €
18+4 676 €+7 892 €-3 216 €
19+4 676 €+8 156 €-3 480 €
20+4 676 €+8 426 €-3 750 €
21+4 676 €+8 703 €-4 027 €
22+4 676 €+8 987 €-4 311 €
23+4 676 €+9 277 €-4 601 €
24+4 676 €+9 575 €-4 899 €
25+4 676 €+9 880 €-5 204 €
Total+116 900 €+167 019 €+-50 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 213 jours
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