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Maison de ville à vendre

VilleAnché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon (86)
Surface140m²
Coût Total158 400€
Loyer Annuel11 903€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 535,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 30/09/2026, 2 étages, Cave, 2 chambres, Terrasse, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

MAISON DE BOURG comprenant une salle avec coin bar, cuisine, wc. A l'étage, 2 chambres, bureau, salle d'eau avec wc. Grenier aménageable. Chaufferie. Cour à l'arrière avec four à pain. Grande terrasse sur le devant exposée plein Sud.

Ville : Anché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86700
Coordonnées : 46.315122, 0.236728
Total : 158 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 77 400€
Valeur du bien : 152 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11903€/an
Fourchette totale : 773€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9274€ - 15278€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :956,4 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 895 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-58 895€ (-44.0%)
Marge achat-revente :-24 505€ (-18.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :63,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 838,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 178,02€
Coût de l'assurance :19 008,00€
Taxe foncière : 1 190,32€/an
Soit par mois : 99,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 991,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 400 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation des chambres:12 900€
    Rénovation chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1500€ = 7500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 700€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€ = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 903 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 495 €
Revenus locatifs : +11 903 €
Charges déductibles : -84 495 €
Résultat foncier Année 1 : -72 591 €(Déficit de 72 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 095 €/an
Revenus locatifs : +11 903 €
Charges déductibles : -7 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51191.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 903 €84 500 €5 149 €-72 597 €21 400 €51 197 €51 197 €
212 141 €6 961 €5 010 €5 180 €--46 016 €
312 384 €6 818 €4 867 €5 567 €--40 450 €
412 632 €6 669 €4 719 €5 962 €--34 487 €
512 884 €6 516 €4 566 €6 368 €--28 119 €
613 142 €6 358 €4 407 €6 784 €--21 335 €
713 405 €6 195 €4 244 €7 210 €--14 125 €
813 673 €6 026 €4 075 €7 647 €--6 477 €
913 947 €5 851 €3 900 €8 096 €---
1014 225 €5 670 €3 720 €8 555 €---
1114 510 €5 484 €3 533 €9 026 €---
1214 800 €5 291 €3 341 €9 509 €---
1315 096 €5 092 €3 142 €10 004 €---
1415 398 €4 886 €2 936 €10 512 €---
1515 706 €4 674 €2 723 €11 032 €---
1616 020 €4 454 €2 503 €11 566 €---
1716 341 €4 227 €2 276 €12 114 €---
1816 667 €3 992 €2 041 €12 675 €---
1917 001 €3 750 €1 799 €13 251 €---
2017 341 €3 499 €1 548 €13 842 €---
2117 688 €3 240 €1 289 €14 448 €---
2218 041 €2 972 €1 022 €15 069 €---
2318 402 €2 696 €745 €15 707 €---
2418 770 €2 410 €459 €16 360 €---
2519 146 €2 114 €164 €17 031 €---
TOTAL381 264 €200 344 €74 178 €180 920 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 500 €-6 420 €+8 920 €
2+2 500 €0 €+2 500 €
3+2 500 €0 €+2 500 €
4+2 500 €0 €+2 500 €
5+2 500 €0 €+2 500 €
6+2 500 €0 €+2 500 €
7+2 500 €0 €+2 500 €
8+2 500 €0 €+2 500 €
9+2 500 €+485 €+2 015 €
10+2 500 €+2 566 €-66 €
11+2 500 €+2 708 €-208 €
12+2 500 €+2 853 €-353 €
13+2 500 €+3 001 €-501 €
14+2 500 €+3 154 €-654 €
15+2 500 €+3 310 €-810 €
16+2 500 €+3 470 €-970 €
17+2 500 €+3 634 €-1 134 €
18+2 500 €+3 803 €-1 303 €
19+2 500 €+3 975 €-1 475 €
20+2 500 €+4 153 €-1 653 €
21+2 500 €+4 334 €-1 834 €
22+2 500 €+4 521 €-2 021 €
23+2 500 €+4 712 €-2 212 €
24+2 500 €+4 908 €-2 408 €
25+2 500 €+5 109 €-2 609 €
Total+62 500 €+54 276 €+8 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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