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Détails du bien

VilleToulouse (31)
Surface67m²
Coût Total148 900€
Loyer Annuel9 921€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 97 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 455,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Gaz Individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Appartement T4 - Proche métro MERMOZ Dans une résidence sécurisée Situé au rez de chaussé Venez découvrir cet appartement traversant T4 d'environ 67 m². Séjour lumineux cuisine séparée. Parking sécurisé 1 cave

Façades de la résidence voté ( Isolation par l'extérieur + ravalement de façade )

Charges annuelles : 1120 € Nombre de lots : 110 Pas de procédures en cours, honoraires charges acquéreur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. DPE ANCIENNE VERSION. - https://www.agestis-immobilier.com/qui-sommes-nous/nos-honoraires

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.601738, 1.461796
Total : 148 900€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 43 600€
Valeur du bien : 141 100€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9921€/an
Fourchette totale : 647€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7767€ - 12673€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 051 €/m²
Basé sur :963 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 417 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-173 917€ (-64.1%)
Marge achat-revente :122 517€ (45.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 728,55€
Coût de l'assurance :13 028,75€
Taxe foncière : 992,13€/an
Soit par mois : 82,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 93,33€/mois
Soit par an : 1 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 826,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 200€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 921 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 120 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 379 €
Revenus locatifs : +9 921 €
Charges déductibles : -51 379 €
Résultat foncier Année 1 : -41 458 €(Déficit de 41 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 058 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 779 €/an
Revenus locatifs : +9 921 €
Charges déductibles : -7 779 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20058.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 921 €51 384 €5 151 €-41 463 €21 400 €20 063 €20 063 €
210 120 €7 649 €5 016 €2 470 €--17 593 €
310 322 €7 510 €4 876 €2 812 €--14 780 €
410 529 €7 365 €4 732 €3 164 €--11 617 €
510 739 €7 215 €4 582 €3 524 €--8 093 €
610 954 €7 060 €4 427 €3 894 €--4 199 €
711 173 €6 899 €4 266 €4 274 €---
811 396 €6 733 €4 099 €4 664 €---
911 624 €6 560 €3 927 €5 064 €---
1011 857 €6 382 €3 749 €5 475 €---
1112 094 €6 197 €3 564 €5 897 €---
1212 336 €6 006 €3 372 €6 330 €---
1312 583 €5 807 €3 174 €6 775 €---
1412 834 €5 602 €2 969 €7 232 €---
1513 091 €5 390 €2 756 €7 701 €---
1613 353 €5 170 €2 536 €8 183 €---
1713 620 €4 942 €2 308 €8 678 €---
1813 892 €4 706 €2 072 €9 187 €---
1914 170 €4 461 €1 828 €9 709 €---
2014 453 €4 208 €1 575 €10 245 €---
2114 742 €3 946 €1 312 €10 797 €---
2215 037 €3 674 €1 041 €11 363 €---
2315 338 €3 393 €760 €11 945 €---
2415 645 €3 102 €469 €12 543 €---
2515 958 €2 801 €167 €13 157 €---
TOTAL317 781 €184 160 €74 729 €133 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 083 €-6 420 €+8 503 €
2+2 083 €0 €+2 083 €
3+2 083 €0 €+2 083 €
4+2 083 €0 €+2 083 €
5+2 083 €0 €+2 083 €
6+2 083 €0 €+2 083 €
7+2 083 €+23 €+2 060 €
8+2 083 €+1 399 €+684 €
9+2 083 €+1 519 €+564 €
10+2 083 €+1 642 €+441 €
11+2 083 €+1 769 €+314 €
12+2 083 €+1 899 €+184 €
13+2 083 €+2 033 €+50 €
14+2 083 €+2 170 €-87 €
15+2 083 €+2 310 €-227 €
16+2 083 €+2 455 €-372 €
17+2 083 €+2 603 €-520 €
18+2 083 €+2 756 €-673 €
19+2 083 €+2 913 €-830 €
20+2 083 €+3 074 €-991 €
21+2 083 €+3 239 €-1 156 €
22+2 083 €+3 409 €-1 326 €
23+2 083 €+3 583 €-1 500 €
24+2 083 €+3 763 €-1 680 €
25+2 083 €+3 947 €-1 864 €
Total+52 075 €+40 086 €+11 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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