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Maison de ville 5 pièces 161 m²

VilleSaint-Sever (40)
Surface161m²
Coût Total274 970€
Loyer Annuel16 016€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 1 149,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville A VENDRE

CENTRE VILLE SAINT SEVER, nous vous proposons cette grande maison de plus de 160m² habitables avec terrasse et espace vert. Elle vous propose pièce de vie, cuisine, quatre chambres dont deux avec cabinet de toilette. Hauteur sous plafond, parquet, tommettes, autant d'atouts pour cette maison qui vous ferons tomber sous son charme. Pour toute visite, contactez votre AGENCE ORPI LUBET SAINT SEVER au [Coordonnées masquées] Référence agence : 76 Référence annonce : 9M3E-S36-CS2 Consommation énergétique : 301 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 58 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 130 € et 5 620 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Saint-Sever
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40500
Coordonnées : 43.763027, -0.531405
Total : 274 970€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 75 170€
Valeur du bien : 260 170€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1335€/mois
Loyer annuel estimé : 16016€/an
Fourchette totale : 1043€ - 1708€/mois
Fourchette annuelle : 12517€ - 20493€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 574,71 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :253 528 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-68 528€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-21 442€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 376,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 456,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 999,39€
Coût de l'assurance :24 059,87€
Taxe foncière : 1 601,60€/an
Soit par mois : 133,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 334,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 590,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 170 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 270€
    Isolation toiture/combles: 161 m² × 70€/m² = 11270€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 675€ = 13500€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sever (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 270€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 335 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 016 €/an
Calcul : 1 335 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 970 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 237 €
Revenus locatifs : +16 016 €
Charges déductibles : -87 237 €
Résultat foncier Année 1 : -71 221 €(Déficit de 71 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 821 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 067 €/an
Revenus locatifs : +16 016 €
Charges déductibles : -12 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49821.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 016 €87 246 €9 512 €-71 230 €21 400 €49 830 €49 830 €
216 336 €11 827 €9 263 €4 509 €--45 321 €
316 663 €11 569 €9 005 €5 094 €--40 227 €
416 996 €11 302 €8 738 €5 695 €--34 532 €
517 336 €11 025 €8 461 €6 311 €--28 221 €
617 683 €10 738 €8 174 €6 945 €--21 276 €
718 037 €10 442 €7 878 €7 595 €--13 681 €
818 397 €10 134 €7 570 €8 263 €--5 418 €
918 765 €9 816 €7 252 €8 949 €---
1019 141 €9 486 €6 922 €9 654 €---
1119 523 €9 145 €6 581 €10 378 €---
1219 914 €8 792 €6 228 €11 122 €---
1320 312 €8 426 €5 862 €11 887 €---
1420 718 €8 047 €5 483 €12 672 €---
1521 133 €7 654 €5 090 €13 479 €---
1621 555 €7 248 €4 684 €14 308 €---
1721 987 €6 827 €4 263 €15 160 €---
1822 426 €6 391 €3 827 €16 036 €---
1922 875 €5 939 €3 375 €16 936 €---
2023 332 €5 472 €2 908 €17 860 €---
2123 799 €4 988 €2 424 €18 811 €---
2224 275 €4 486 €1 922 €19 789 €---
2324 760 €3 967 €1 403 €20 793 €---
2425 256 €3 430 €866 €21 826 €---
2525 761 €2 873 €309 €22 888 €---
TOTAL512 999 €277 269 €137 999 €235 729 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 729 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 363 €-6 420 €+9 783 €
2+3 363 €0 €+3 363 €
3+3 363 €0 €+3 363 €
4+3 363 €0 €+3 363 €
5+3 363 €0 €+3 363 €
6+3 363 €0 €+3 363 €
7+3 363 €0 €+3 363 €
8+3 363 €0 €+3 363 €
9+3 363 €+1 059 €+2 304 €
10+3 363 €+2 896 €+467 €
11+3 363 €+3 114 €+249 €
12+3 363 €+3 337 €+26 €
13+3 363 €+3 566 €-203 €
14+3 363 €+3 802 €-439 €
15+3 363 €+4 044 €-681 €
16+3 363 €+4 292 €-929 €
17+3 363 €+4 548 €-1 185 €
18+3 363 €+4 811 €-1 448 €
19+3 363 €+5 081 €-1 718 €
20+3 363 €+5 358 €-1 995 €
21+3 363 €+5 643 €-2 280 €
22+3 363 €+5 937 €-2 574 €
23+3 363 €+6 238 €-2 875 €
24+3 363 €+6 548 €-3 185 €
25+3 363 €+6 866 €-3 503 €
Total+84 075 €+70 719 €+13 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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