Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 3 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleVoves (28)
Surface71m²
Coût Total136 890€
Loyer Annuel7 594€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 267,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 71 m²

REFERENCE ANNONCE : 73 - VOVES CENTRE-VILLE L'office notarial de maître Romuald GOUJON vous propose à la vente cette petite maison de ville idéale 1er achat ou investisseur. Elle se compose en rdc d'un séjour avec cheminée, cuisine aménagée, salle de bains, wc séparés, dégagement et débarras. A l'étage pièce palière desservant 2 chambres. Courette extérieur avec abris de jardin. Proche de toutes les commodités : transports, gare, écoles, commerces... Travaux à prévoir. FAIRE VITE A CE PRIX !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 71 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Voves
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28150
Coordonnées : 48.292145, 1.589509
Total : 136 890€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 39 690€
Valeur du bien : 129 690€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7594€/an
Fourchette totale : 509€ - 786€/mois
Fourchette annuelle : 6112€ - 9436€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 067,60€
Coût de l'assurance :11 977,87€
Taxe foncière : 759,44€/an
Soit par mois : 63,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (71 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 690 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 840€
    Isolation toiture/combles: 71 m² × 40€/m² = 2840€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voves (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 594 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 890 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 496 €
Revenus locatifs : +7 594 €
Charges déductibles : -45 496 €
Résultat foncier Année 1 : -37 902 €(Déficit de 37 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 806 €/an
Revenus locatifs : +7 594 €
Charges déductibles : -5 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16502.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 594 €45 501 €4 572 €-37 906 €21 400 €16 506 €16 506 €
27 746 €5 689 €4 451 €2 057 €--14 449 €
37 901 €5 563 €4 325 €2 338 €--12 111 €
48 059 €5 433 €4 194 €2 626 €--9 485 €
58 220 €5 298 €4 060 €2 922 €--6 563 €
68 385 €5 159 €3 920 €3 226 €--3 337 €
78 553 €5 015 €3 776 €3 538 €---
88 724 €4 866 €3 627 €3 858 €---
98 898 €4 712 €3 473 €4 186 €---
109 076 €4 552 €3 314 €4 524 €---
119 258 €4 387 €3 149 €4 870 €---
129 443 €4 217 €2 978 €5 226 €---
139 632 €4 040 €2 802 €5 591 €---
149 824 €3 858 €2 619 €5 967 €---
1510 021 €3 669 €2 430 €6 352 €---
1610 221 €3 474 €2 235 €6 748 €---
1710 426 €3 272 €2 033 €7 154 €---
1810 634 €3 063 €1 824 €7 571 €---
1910 847 €2 847 €1 608 €8 000 €---
2011 064 €2 623 €1 385 €8 440 €---
2111 285 €2 392 €1 153 €8 893 €---
2211 511 €2 153 €914 €9 358 €---
2311 741 €1 906 €667 €9 835 €---
2411 976 €1 650 €411 €10 326 €---
2512 215 €1 385 €147 €10 830 €---
TOTAL243 252 €136 722 €66 068 €106 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 595 €-6 420 €+8 015 €
2+1 595 €0 €+1 595 €
3+1 595 €0 €+1 595 €
4+1 595 €0 €+1 595 €
5+1 595 €0 €+1 595 €
6+1 595 €0 €+1 595 €
7+1 595 €+60 €+1 535 €
8+1 595 €+1 157 €+438 €
9+1 595 €+1 256 €+339 €
10+1 595 €+1 357 €+238 €
11+1 595 €+1 461 €+134 €
12+1 595 €+1 568 €+27 €
13+1 595 €+1 677 €-82 €
14+1 595 €+1 790 €-195 €
15+1 595 €+1 906 €-311 €
16+1 595 €+2 024 €-429 €
17+1 595 €+2 146 €-551 €
18+1 595 €+2 271 €-676 €
19+1 595 €+2 400 €-805 €
20+1 595 €+2 532 €-937 €
21+1 595 €+2 668 €-1 073 €
22+1 595 €+2 807 €-1 212 €
23+1 595 €+2 951 €-1 356 €
24+1 595 €+3 098 €-1 503 €
25+1 595 €+3 249 €-1 654 €
Total+39 875 €+31 959 €+7 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →