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Achat : Appartement Riez (04500)

Bien expiré
VilleRiez (04)
Surface200
Coût Total264 760
Loyer Annuel21 390
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 7 pièces, 4 chambres, 3 salles de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

L'agence a sélectionné pour vous en Exclusivité au coeur de Riez 04500 cet immeuble de rapport composé de trois appartements en fin de rénovation. Composée au niveau de la rue d'un vaste garage de plus de 50m2, au 1er et au 2ème niveaux se trouvent deux appartements composés chacun d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, de deux chambres d'une salle d'eau et d'un balcon. Un studio de près de 50m2 au dernier niveau complète ce bien. À l'extérieur, vous disposerez d'un espace vert à aménager d'environ 60m2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques '. Nous pouvons vous proposer gratuitement un avis de valeur et une véritable étude de votre bien immobilier. Au contraire d'une estimation en ligne qui est purement indicative et marketing. Découvrez tous nos biens sur notre site internet Maisons, appartements, terrains à vendre ou à louer sur les communes de Vinon sur Verdon, Jouques, Rians, la Verdière, Ginasservis, Gréoux les bains, Riez, Roumoules, Moustiers, Valensole, Oraison, Manosque, Volx, Villeneuve, Manosque, Pierrevert, Sainte Tulle, Céreste, Forcalquier, St Michel l'observatoire, etc...

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.817900, 6.093410
Total : 264 760
Prix d'acquisition : 192 000
Travaux : 57 400
Valeur du bien : 249 400
Frais de notaire : 15 360
Coût estimé : 15 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1782€/mois
Loyer annuel estimé : 21390€/an
Fourchette totale : 1408€ - 2257€/mois
Fourchette annuelle : 16893€ - 27083€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 415,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 076
Prix d'achat :192 000
Décote à l'achat :-91 076 (-32.2%)
Marge achat-revente :18 316€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 329,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 406,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 154,39
Coût de l'assurance :23 166,50
Taxe foncière : 2 138,98€/an
Soit par mois : 178,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 585,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, plomberie et électricité aux normes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 45m² × 20€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (20 m²) × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 390 €/an
Calcul : 1 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 760 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 695
Revenus locatifs : +21 390
Charges déductibles : -69 695
Résultat foncier Année 1 : -48 305(Déficit de 48 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 905
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 295 €/an
Revenus locatifs : +21 390
Charges déductibles : -12 295
Résultat foncier Années 2+ : 9 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26905.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 39069 7049 238-48 31421 400 €26 914 €26 914 €
221 81812 0638 9979 755--17 159 €
322 25411 8138 74710 441--6 718 €
422 69911 5548 48911 145---
523 15311 2868 22111 867---
623 61611 0097 94312 607---
724 08810 7217 65613 367---
824 57010 4247 35814 147---
925 06210 1157 04914 946---
1025 5639 7956 73015 767---
1126 0749 4646 39916 610---
1226 5959 1226 05617 474---
1327 1278 7665 70118 361---
1427 6708 3985 33319 272---
1528 2238 0174 95220 206---
1628 7887 6224 55721 165---
1729 3647 2134 14822 150---
1829 9516 7903 72423 161---
1930 5506 3513 28524 199---
2031 1615 8962 83125 265---
2131 7845 4252 36026 359---
2232 4204 9381 87227 482---
2333 0684 4321 36728 636---
2433 7293 90984329 821---
2534 4043 36730131 037---
TOTAL685 120268 195134 154416 92521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 925
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 492-6 420+10 912
2+4 4920+4 492
3+4 4920+4 492
4+4 492+1 328+3 164
5+4 492+3 560+932
6+4 492+3 782+710
7+4 492+4 010+482
8+4 492+4 244+248
9+4 492+4 484+8
10+4 492+4 730-238
11+4 492+4 983-491
12+4 492+5 242-750
13+4 492+5 508-1 016
14+4 492+5 781-1 289
15+4 492+6 062-1 570
16+4 492+6 350-1 858
17+4 492+6 645-2 153
18+4 492+6 948-2 456
19+4 492+7 260-2 768
20+4 492+7 579-3 087
21+4 492+7 908-3 416
22+4 492+8 245-3 753
23+4 492+8 591-4 099
24+4 492+8 946-4 454
25+4 492+9 311-4 819
Total+112 300+125 078+-12 778
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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