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Achat appartement

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface103
Coût Total194 240
Loyer Annuel15 252
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 339,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7.07 m² Balcon, Ascenseur, Surface de 103 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1974, Au 5ème étage, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour, Interphone, Orientation Ouest

Toulouse / La Cépière En exclusivité dans notre agence des Pradettes . A voir sans tarder, idéal investisseurs ou grandes familles. Lumineux appartement T5 traversant de 103,30 m², situé au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence fermée. Il dispose d'une belle entrée, d'un agréable séjour, d'une cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bains, de toilettes séparées et d'une loggia. Parking collectif. Charges prévisionnelles annuelles de 3148euros (chauffage et eau chaude compris). Classe énergie D. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard est situé entre 1700euros et 2330euros, prix moyens des énergies indexés sur les années et 2023 (abonnements compris). Le syndicat des copropriétaires (309 lots) n'a aucune procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ' '

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.580458, 1.408272
Total : 194 240
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 45 200
Valeur du bien : 183 200
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15252€/an
Fourchette totale : 995€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 11941€ - 19482€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :56,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 013,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 816,61
Coût de l'assurance :16 996,00
Taxe foncière : 1 525,21€/an
Soit par mois : 127,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 262,33€/mois
Soit par an : 3 148,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 271,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec de nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté et installations à améliorer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - décoration vieillissante et mobilier usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC pour améliorer la qualité de l'air intérieur.
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour un confort optimal

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 200(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (installation incluse)
  • Cuisine:11 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1150€/m² = 11500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 500
    Revêtement de sol et peinture pour 3 chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (installation incluse)
  • Salon:3 800
    Revêtement de sol, peinture et électricité pour salon: 20 m² × 190€/m² = 3800€ (installation incluse)
  • Ventilation:2 000
    Installation d'une VMC: 1 système × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région sans ajustement spécifique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 240 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 148 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 977
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -56 977
Résultat foncier Année 1 : -41 725(Déficit de 41 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 325
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 777 €/an
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -11 777
Résultat foncier Années 2+ : 3 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20324.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 25256 9836 430-41 73121 400 €20 331 €20 331 €
215 55711 6116 2583 946--16 385 €
315 86811 4336 0804 435--11 950 €
416 18611 2505 8974 936--7 014 €
516 50911 0605 7075 450--1 564 €
616 84010 8635 5105 976---
717 17610 6605 3076 516---
817 52010 4505 0977 070---
917 87010 2334 8807 638---
1018 22810 0084 6558 220---
1118 5929 7764 4238 816---
1218 9649 5364 1839 428---
1319 3439 2873 93410 056---
1419 7309 0303 67710 700---
1520 1258 7653 41211 360---
1620 5278 4903 13712 037---
1720 9388 2072 85312 731---
1821 3577 9132 56013 444---
1921 7847 6092 25614 174---
2022 2197 2961 94314 924---
2122 6646 9711 61815 693---
2223 1176 6351 28216 482---
2323 5796 28993517 291---
2424 0515 93057718 121---
2524 5325 55920618 973---
TOTAL488 529271 84392 817216 68621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 686
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203-6 420+9 623
2+3 2030+3 203
3+3 2030+3 203
4+3 2030+3 203
5+3 2030+3 203
6+3 203+1 324+1 879
7+3 203+1 955+1 248
8+3 203+2 121+1 082
9+3 203+2 291+912
10+3 203+2 466+737
11+3 203+2 645+558
12+3 203+2 829+374
13+3 203+3 017+186
14+3 203+3 210-7
15+3 203+3 408-205
16+3 203+3 611-408
17+3 203+3 819-616
18+3 203+4 033-830
19+3 203+4 252-1 049
20+3 203+4 477-1 274
21+3 203+4 708-1 505
22+3 203+4 944-1 741
23+3 203+5 187-1 984
24+3 203+5 436-2 233
25+3 203+5 692-2 489
Total+80 075+65 006+15 069
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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