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Achat exploitation agricole

Bien expiré
VilleSaint-Julien-du-Sault (89)
Surface55m²
Coût Total51 940€
Loyer Annuel8 063€
Rentabilité15.52%
Cashflow/mois+334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 55 m², Année de construction 1948, Orientation Nord, Etat : bon

GRANGE A USAGE DE STOCKAGE DANS LE CENTRE DE SAINT JULIEN DU SAULT.

Ville : Saint-Julien-du-Sault
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89330
Coordonnées : 48.026740, 3.290810
Total : 51 940€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 4 420€
Valeur du bien : 48 420€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.90€ - 15.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8063€/an
Fourchette totale : 544€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6533€ - 9951€/an
Rentabilité brute :15.52%
Fourchette de rentabilité :12.58% - 19.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :51 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :255,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :15,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 270,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 736,48€
Coût de l'assurance :4 544,75€
Taxe foncière : 806,30€/an
Soit par mois : 67,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 671,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 337,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :333,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1948, généralement associé à une classe F.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation générale
Rafraîchissement des murs en béton brut, nettoyage et peinture des surfaces
Quantité: 55 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessité de rafraîchissement pour mise en état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: État 2/5 supposé - nécessité de conformité aux normes de sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de la plomberie existante et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: État 2/5 supposé - nécessité de conformité aux normes de sécurité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'un système de ventilation pour assurer une bonne circulation de l'air
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air dans un espace de stockage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 420 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:1 320€
    Peinture murs: 55 m² × 24€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 100€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1100€ = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:800€
    Vérification plomberie: 1 installation × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation:1 200€
    Installation ventilation: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-du-Sault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→F(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (1 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 51 940 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 182 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 121 €
Revenus locatifs : +8 063 €
Charges déductibles : -7 121 €
Résultat foncier Année 1 : 942 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 701 €/an
Revenus locatifs : +8 063 €
Charges déductibles : -2 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 362 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 063 €7 122 €1 714 €941 €---
28 224 €2 656 €1 668 €5 568 €---
38 389 €2 609 €1 621 €5 780 €---
48 557 €2 560 €1 572 €5 997 €---
58 728 €2 509 €1 521 €6 218 €---
68 902 €2 457 €1 469 €6 445 €---
79 080 €2 403 €1 414 €6 678 €---
89 262 €2 347 €1 358 €6 915 €---
99 447 €2 289 €1 300 €7 159 €---
109 636 €2 229 €1 241 €7 407 €---
119 829 €2 167 €1 179 €7 662 €---
1210 025 €2 103 €1 115 €7 923 €---
1310 226 €2 036 €1 048 €8 189 €---
1410 430 €1 968 €980 €8 462 €---
1510 639 €1 897 €909 €8 742 €---
1610 852 €1 824 €836 €9 028 €---
1711 069 €1 748 €760 €9 321 €---
1811 290 €1 670 €682 €9 620 €---
1911 516 €1 589 €601 €9 927 €---
2011 746 €1 506 €517 €10 241 €---
2111 981 €1 419 €431 €10 562 €---
2212 221 €1 330 €342 €10 891 €---
2312 465 €1 237 €249 €11 228 €---
2412 715 €1 142 €154 €11 573 €---
2512 969 €1 043 €55 €11 926 €---
TOTAL258 262 €53 859 €24 736 €204 403 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 403 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693 €+282 €+1 411 €
2+1 693 €+1 670 €+23 €
3+1 693 €+1 734 €-41 €
4+1 693 €+1 799 €-106 €
5+1 693 €+1 866 €-173 €
6+1 693 €+1 934 €-241 €
7+1 693 €+2 003 €-310 €
8+1 693 €+2 075 €-382 €
9+1 693 €+2 148 €-455 €
10+1 693 €+2 222 €-529 €
11+1 693 €+2 299 €-606 €
12+1 693 €+2 377 €-684 €
13+1 693 €+2 457 €-764 €
14+1 693 €+2 539 €-846 €
15+1 693 €+2 623 €-930 €
16+1 693 €+2 708 €-1 015 €
17+1 693 €+2 796 €-1 103 €
18+1 693 €+2 886 €-1 193 €
19+1 693 €+2 978 €-1 285 €
20+1 693 €+3 072 €-1 379 €
21+1 693 €+3 169 €-1 476 €
22+1 693 €+3 267 €-1 574 €
23+1 693 €+3 368 €-1 675 €
24+1 693 €+3 472 €-1 779 €
25+1 693 €+3 578 €-1 885 €
Total+42 325 €+61 321 €+-18 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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