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Appartement 91 m² à Chalons-En-Champagne

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface91m²
Coût Total164 370€
Loyer Annuel10 300€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 197,8 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 3 pièces

Chalons En CHAMPAGNEDans une copropriété de standing avec gardien et au dernier étage avec magnifique vue imprenable et dégagée et avec ascenseur, venez visiter ce bel appartement de 90 m² vous offrant : une entrée avec cellier et placard, un séjour lumineux avec accès à un balcon filant, une cuisine spacieuse avec une arrière cuisine. Côté nuit : Une chambre lumineuse , une salle de bains, et un Wc séparé. Une place de parking et une cave viennent compléter le tout Cet appartement idéal pour un senior est fait pour vous !

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.955220, 4.363640
Total : 164 370€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 46 650€
Valeur du bien : 155 650€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10300€/an
Fourchette totale : 676€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 8112€ - 13078€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 479,34 €/m²
Basé sur :338 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 619 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-25 619€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-29 751€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 021,73€
Coût de l'assurance :14 382,38€
Taxe foncière : 1 029,97€/an
Soit par mois : 85,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 858,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 650 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 300 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 370 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 969 €
Revenus locatifs : +10 300 €
Charges déductibles : -53 969 €
Résultat foncier Année 1 : -43 669 €(Déficit de 43 669 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 269 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 319 €/an
Revenus locatifs : +10 300 €
Charges déductibles : -7 319 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22269.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 300 €53 974 €5 719 €-43 674 €21 400 €22 274 €22 274 €
210 506 €7 175 €5 569 €3 331 €--18 943 €
310 716 €7 020 €5 415 €3 696 €--15 248 €
410 930 €6 860 €5 254 €4 070 €--11 177 €
511 149 €6 694 €5 088 €4 455 €--6 722 €
611 372 €6 522 €4 916 €4 850 €--1 872 €
711 599 €6 344 €4 738 €5 256 €---
811 831 €6 159 €4 554 €5 672 €---
912 068 €5 968 €4 363 €6 100 €---
1012 309 €5 770 €4 165 €6 539 €---
1112 555 €5 565 €3 960 €6 990 €---
1212 806 €5 353 €3 747 €7 454 €---
1313 063 €5 133 €3 527 €7 930 €---
1413 324 €4 905 €3 300 €8 419 €---
1513 590 €4 669 €3 064 €8 921 €---
1613 862 €4 424 €2 819 €9 438 €---
1714 139 €4 171 €2 566 €9 968 €---
1814 422 €3 909 €2 304 €10 513 €---
1914 711 €3 638 €2 032 €11 073 €---
2015 005 €3 356 €1 751 €11 648 €---
2115 305 €3 065 €1 460 €12 240 €---
2215 611 €2 763 €1 158 €12 848 €---
2315 923 €2 451 €845 €13 473 €---
2416 242 €2 127 €521 €14 115 €---
2516 566 €1 791 €186 €14 775 €---
TOTAL329 902 €169 803 €83 022 €160 099 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 163 €-6 420 €+8 583 €
2+2 163 €0 €+2 163 €
3+2 163 €0 €+2 163 €
4+2 163 €0 €+2 163 €
5+2 163 €0 €+2 163 €
6+2 163 €0 €+2 163 €
7+2 163 €+1 015 €+1 148 €
8+2 163 €+1 702 €+461 €
9+2 163 €+1 830 €+333 €
10+2 163 €+1 962 €+201 €
11+2 163 €+2 097 €+66 €
12+2 163 €+2 236 €-73 €
13+2 163 €+2 379 €-216 €
14+2 163 €+2 526 €-363 €
15+2 163 €+2 676 €-513 €
16+2 163 €+2 831 €-668 €
17+2 163 €+2 990 €-827 €
18+2 163 €+3 154 €-991 €
19+2 163 €+3 322 €-1 159 €
20+2 163 €+3 495 €-1 332 €
21+2 163 €+3 672 €-1 509 €
22+2 163 €+3 854 €-1 691 €
23+2 163 €+4 042 €-1 879 €
24+2 163 €+4 234 €-2 071 €
25+2 163 €+4 433 €-2 270 €
Total+54 075 €+48 030 €+6 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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