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Maison 3 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface62
Coût Total154 320
Loyer Annuel5 753
Rentabilité3.73%
Cashflow/mois-379
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 500 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 991,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 62 m² - Maison 3 pièces 62 m²

Appartement T3 traversant et lumineux au deuxième étage d' une résidence calme et recherchée comprenant un salon donnant sur un balcon, une cuisine indépendante avec un coin cellier, un wc indépendant, une salle de bain et deux chambres. Le bien dispose également d'une cave et d'un garage.

Caractéristiques du bien : simple et double vitrage, chauffage collectif au gaz, cumulus assainissement tout à l'égout, stationnement très facile.

Tous nos biens sont visible sur : [URL masquée pour votre sécurité]/

Surface : 62 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/03/2026

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 220 € et 1 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.926315, 1.864219
Total : 154 320
Prix d'acquisition : 61 500
Travaux : 87 900
Valeur du bien : 149 400
Frais de notaire : 4 920
Coût estimé : 4 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5753€/an
Fourchette totale : 363€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 4355€ - 7599€/an
Rentabilité brute :3.73%
Fourchette de rentabilité :2.82% - 4.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 010,42 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 646
Prix d'achat :61 500
Décote à l'achat :-1 146 (-1.8%)
Marge achat-revente :-91 674€ (-146.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 810,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 220,08
Coût de l'assurance :13 503,00
Taxe foncière : 575,28€/an
Soit par mois : 47,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 479,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-378,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif au gaz si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.3/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 900(1 418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres: 800€ par fenêtre × 4 = 3200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:36 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 18000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 753 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 320 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 211
Revenus locatifs : +5 753
Charges déductibles : -94 211
Résultat foncier Année 1 : -88 458(Déficit de 88 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 058
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 311 €/an
Revenus locatifs : +5 753
Charges déductibles : -6 311
Résultat foncier Années 2+ : -558 €/an(Déficit de 558 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67058.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 975(65% de 61 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 454 €/an
Calcul : 39 975 € × 3,636% = 1 454
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 75394 2165 200-88 46321 400 €67 063 €67 063 €
25 8686 1785 063-310310 €-67 063 €
35 9856 0354 920-5050 €-67 063 €
46 1055 8884 772217--66 846 €
56 2275 7354 620492--66 354 €
66 3525 5774 462775--65 579 €
76 4795 4134 2981 065--64 514 €
86 6085 2444 1291 364--63 150 €
96 7405 0693 9541 671--61 479 €
106 8754 8883 7731 987--59 492 €
117 0134 7013 5852 312--57 180 €
127 1534 5073 3922 646---
137 2964 3063 1912 990---
147 4424 0992 9843 343---
157 5913 8842 7693 706---
167 7433 6622 5474 080---
177 8973 4322 3174 465---
188 0553 1952 0794 861---
198 2162 9491 8335 268---
208 3812 6941 5795 687---
218 5482 4311 3156 118---
228 7192 1581 0436 561---
238 8941 8767617 018---
249 0721 5854697 487---
259 2531 2831677 970---
TOTAL184 265191 00575 220-6 74021 760Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 528
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -6 740
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 208-6 420+7 628
2+1 208-93+1 301
3+1 208-15+1 223
4+1 2080+1 208
5+1 2080+1 208
6+1 2080+1 208
7+1 2080+1 208
8+1 2080+1 208
9+1 2080+1 208
10+1 2080+1 208
11+1 2080+1 208
12+1 208+794+414
13+1 208+897+311
14+1 208+1 003+205
15+1 208+1 112+96
16+1 208+1 224-16
17+1 208+1 340-132
18+1 208+1 458-250
19+1 208+1 580-372
20+1 208+1 706-498
21+1 208+1 835-627
22+1 208+1 968-760
23+1 208+2 105-897
24+1 208+2 246-1 038
25+1 208+2 391-1 183
Total+30 200+15 132+15 068
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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