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Maison - 5 pièce(s) - 147 m²

Bien expiré
VilleMontlieu-la-Garde (17)
Surface147
Coût Total220 398
Loyer Annuel13 958
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 881,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre d'une superficie de 147 m² qui se compose d'une entrée, d'une cuisine, un séjour, trois chambres, deux salles d'eau dont une avec un WC, une véranda, combles amengeables ,diverses dépendances garages, écuries, chai, jardin, terrain constructible et un autre terrain non attenant. Tout à l'égout, travaux à prévoir. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montlieu-la-Garde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Total : 220 398
Prix d'acquisition : 129 600
Travaux : 80 430
Valeur du bien : 210 030
Frais de notaire : 10 368
Coût estimé : 10 368
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1163€/mois
Loyer annuel estimé : 13958€/an
Fourchette totale : 901€ - 1501€/mois
Fourchette annuelle : 10813€ - 18017€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 398
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 148,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 964,76
Coût de l'assurance :19 284,82
Taxe foncière : 1 395,77€/an
Soit par mois : 116,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 430(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:5 880
    Isolation combles: 147 m² × 40€/m² = 5880€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 600
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 750
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:600
    Peinture entrée: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 100
    Peinture salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montlieu-la-Garde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 980✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 163 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 958 €/an
Calcul : 1 163 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 398 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 430
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 864
Revenus locatifs : +13 958
Charges déductibles : -89 864
Résultat foncier Année 1 : -75 906(Déficit de 75 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 506
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 434 €/an
Revenus locatifs : +13 958
Charges déductibles : -9 434
Résultat foncier Années 2+ : 4 524 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54506.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 95889 8717 274-75 91321 400 €54 513 €54 513 €
214 2379 2467 0794 990--49 523 €
314 5229 0456 8785 476--44 047 €
414 8128 8376 6705 975--38 072 €
515 1088 6226 4556 486--31 585 €
615 4108 3996 2327 011--24 574 €
715 7198 1696 0027 549--17 025 €
816 0337 9315 7648 102--8 923 €
916 3547 6865 5188 668--255 €
1016 6817 4315 2649 249---
1117 0147 1685 0019 846---
1217 3556 8974 73010 458---
1317 7026 6164 44911 086---
1418 0566 3254 15811 731---
1518 4176 0253 85812 392---
1618 7855 7143 54713 071---
1719 1615 3933 22613 768---
1819 5445 0612 89414 483---
1919 9354 7182 55115 217---
2020 3344 3632 19615 971---
2120 7403 9961 82916 744---
2221 1553 6171 45017 539---
2321 5783 2241 05718 354---
2422 0102 81965219 191---
2522 4502 40023220 050---
TOTAL447 068239 574104 965207 49521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 495
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 931-6 420+9 351
2+2 9310+2 931
3+2 9310+2 931
4+2 9310+2 931
5+2 9310+2 931
6+2 9310+2 931
7+2 9310+2 931
8+2 9310+2 931
9+2 9310+2 931
10+2 931+2 698+233
11+2 931+2 954-23
12+2 931+3 137-206
13+2 931+3 326-395
14+2 931+3 519-588
15+2 931+3 718-787
16+2 931+3 921-990
17+2 931+4 130-1 199
18+2 931+4 345-1 414
19+2 931+4 565-1 634
20+2 931+4 791-1 860
21+2 931+5 023-2 092
22+2 931+5 262-2 331
23+2 931+5 506-2 575
24+2 931+5 757-2 826
25+2 931+6 015-3 084
Total+73 275+62 248+11 027
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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