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Appartement neuf à vendre

VilleFréjus (83)
Surface86m²
Coût Total229 480€
Loyer Annuel15 109€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 244,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Digicode, Interphone

T4 de 86m² au 2ème étage, terrasse de 11m².

L'appart est spacieux, lumineux, bien agencé. Grand séjour, 3 ch, sdb fonctionnelle. Proche commerces, transports, écoles.

Ambiance agréable, beaucoup de charme. À saisir rapidement pour profiter d'un cadre de vie sympa à Fréjus..

PHOTOS NON CONTRACTUELLES

Ville : Fréjus
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83600
Coordonnées : 43.455879, 6.724285
Total : 229 480€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 21 040€
Valeur du bien : 214 040€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 11.48€ - 18.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15109€/an
Fourchette totale : 988€ - 1605€/mois
Fourchette annuelle : 11852€ - 19262€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 159,88 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 749 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-164 749€ (-46.1%)
Marge achat-revente :128 269€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :66,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 209,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 325,95€
Coût de l'assurance :20 079,50€
Taxe foncière : 1 510,90€/an
Soit par mois : 125,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 259,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 335,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et vérification des joints de la douche et lavabo
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 040 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification joints: 420€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fréjus (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 109 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 480 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 171 €
Revenus locatifs : +15 109 €
Charges déductibles : -31 171 €
Résultat foncier Année 1 : -16 062 €(Déficit de 16 062 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 131 €/an
Revenus locatifs : +15 109 €
Charges déductibles : -10 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5362.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 109 €31 179 €7 825 €-16 070 €10 700 €5 370 €5 370 €
215 411 €9 932 €7 618 €5 479 €---
315 719 €9 719 €7 405 €6 001 €---
416 034 €9 498 €7 183 €6 536 €---
516 354 €9 269 €6 955 €7 086 €---
616 682 €9 032 €6 718 €7 650 €---
717 015 €8 787 €6 473 €8 228 €---
817 355 €8 533 €6 219 €8 823 €---
917 703 €8 270 €5 956 €9 432 €---
1018 057 €7 998 €5 684 €10 058 €---
1118 418 €7 717 €5 403 €10 701 €---
1218 786 €7 426 €5 112 €11 360 €---
1319 162 €7 124 €4 810 €12 037 €---
1419 545 €6 812 €4 498 €12 733 €---
1519 936 €6 489 €4 175 €13 447 €---
1620 335 €6 155 €3 841 €14 180 €---
1720 741 €5 809 €3 495 €14 932 €---
1821 156 €5 451 €3 137 €15 705 €---
1921 579 €5 080 €2 766 €16 499 €---
2022 011 €4 697 €2 383 €17 314 €---
2122 451 €4 300 €1 985 €18 152 €---
2222 900 €3 889 €1 574 €19 012 €---
2323 358 €3 463 €1 149 €19 895 €---
2423 825 €3 023 €709 €20 803 €---
2524 302 €2 567 €253 €21 735 €---
TOTAL483 945 €192 218 €113 326 €291 728 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 173 €-3 210 €+6 383 €
2+3 173 €+33 €+3 140 €
3+3 173 €+1 800 €+1 373 €
4+3 173 €+1 961 €+1 212 €
5+3 173 €+2 126 €+1 047 €
6+3 173 €+2 295 €+878 €
7+3 173 €+2 469 €+704 €
8+3 173 €+2 647 €+526 €
9+3 173 €+2 830 €+343 €
10+3 173 €+3 017 €+156 €
11+3 173 €+3 210 €-37 €
12+3 173 €+3 408 €-235 €
13+3 173 €+3 611 €-438 €
14+3 173 €+3 820 €-647 €
15+3 173 €+4 034 €-861 €
16+3 173 €+4 254 €-1 081 €
17+3 173 €+4 480 €-1 307 €
18+3 173 €+4 712 €-1 539 €
19+3 173 €+4 950 €-1 777 €
20+3 173 €+5 194 €-2 021 €
21+3 173 €+5 445 €-2 272 €
22+3 173 €+5 704 €-2 531 €
23+3 173 €+5 969 €-2 796 €
24+3 173 €+6 241 €-3 068 €
25+3 173 €+6 520 €-3 347 €
Total+79 325 €+87 518 €+-8 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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