Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMontélimar (26)
Surface91m²
Coût Total192 660€
Loyer Annuel9 798€
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 139 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 532,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Balcon, Belle vue, Non meublé

MONTELIMAR Coup de coeur assuré pour ce magnfique appartement de 91m2 3 chambres situé au 4éme étage d'une résidence proche du lycée les catalins et du centre Leclerc. Ce logement sera vous séduire par son espace de vie spacieux à la vue traversante, sa cuisine ouverte de marque Schmidt donne sur un balcon avec vue dégagée. Une cave privative, un box à vélo commune couronne le tout. Pas de travaux à prévoir, peintures neuve sur la quasi totalité du bien. Stationnement au pied de la résidence. A voir rapidement. Bien en copropriété : 64 lots Charges courantes : 1210 euros/an Pas de procédure en cours Prix : 139 500 euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1420 euros et 1980 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.558967, 4.752176
Total : 192 660€
Prix d'acquisition : 139 500€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 181 500€
Frais de notaire : 11 160€
Coût estimé : 11 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9798€/an
Fourchette totale : 631€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7574€ - 12674€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :279 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 667 €
Prix d'achat :139 500 €
Décote à l'achat :-12 167€ (-8.0%)
Marge achat-revente :-40 993€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :77,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 020,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 221,82€
Coût de l'assurance :23 119,20€
Taxe foncière : 979,78€/an
Soit par mois : 81,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,83€/mois
Soit par an : 1 210,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 816,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-386,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour harmoniser avec le reste de l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 798 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 660 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 925 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 371 €
Revenus locatifs : +9 798 €
Charges déductibles : -51 371 €
Résultat foncier Année 1 : -41 573 €(Déficit de 41 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 371 €/an
Revenus locatifs : +9 798 €
Charges déductibles : -9 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20173.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 675 €(65% de 139 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 297 €/an
Calcul : 90 675 € × 3,636% = 3 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 798 €51 377 €6 263 €-41 579 €21 400 €20 179 €20 179 €
29 994 €9 209 €6 094 €785 €--19 394 €
310 194 €9 034 €5 920 €1 160 €--18 235 €
410 398 €8 854 €5 739 €1 544 €--16 691 €
510 606 €8 668 €5 553 €1 938 €--14 753 €
610 818 €8 475 €5 361 €2 342 €--12 411 €
711 034 €8 276 €5 162 €2 758 €--9 653 €
811 255 €8 071 €4 956 €3 184 €--6 470 €
911 480 €7 858 €4 744 €3 621 €--2 848 €
1011 709 €7 639 €4 524 €4 070 €---
1111 944 €7 412 €4 298 €4 531 €---
1212 182 €7 178 €4 063 €5 005 €---
1312 426 €6 936 €3 821 €5 491 €---
1412 675 €6 685 €3 571 €5 989 €---
1512 928 €6 427 €3 312 €6 502 €---
1613 187 €6 159 €3 045 €7 027 €---
1713 450 €5 883 €2 768 €7 567 €---
1813 719 €5 598 €2 483 €8 122 €---
1913 994 €5 303 €2 188 €8 691 €---
2014 274 €4 998 €1 883 €9 276 €---
2114 559 €4 683 €1 568 €9 876 €---
2214 850 €4 357 €1 242 €10 493 €---
2315 147 €4 021 €906 €11 127 €---
2415 450 €3 673 €558 €11 777 €---
2515 759 €3 314 €199 €12 446 €---
TOTAL313 828 €210 086 €90 222 €103 742 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058 €-6 420 €+8 478 €
2+2 058 €0 €+2 058 €
3+2 058 €0 €+2 058 €
4+2 058 €0 €+2 058 €
5+2 058 €0 €+2 058 €
6+2 058 €0 €+2 058 €
7+2 058 €0 €+2 058 €
8+2 058 €0 €+2 058 €
9+2 058 €0 €+2 058 €
10+2 058 €+367 €+1 691 €
11+2 058 €+1 359 €+699 €
12+2 058 €+1 501 €+557 €
13+2 058 €+1 647 €+411 €
14+2 058 €+1 797 €+261 €
15+2 058 €+1 950 €+108 €
16+2 058 €+2 108 €-50 €
17+2 058 €+2 270 €-212 €
18+2 058 €+2 437 €-379 €
19+2 058 €+2 607 €-549 €
20+2 058 €+2 783 €-725 €
21+2 058 €+2 963 €-905 €
22+2 058 €+3 148 €-1 090 €
23+2 058 €+3 338 €-1 280 €
24+2 058 €+3 533 €-1 475 €
25+2 058 €+3 734 €-1 676 €
Total+51 450 €+31 123 €+20 327 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →