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Appartement 2 pièces 40 m²

Bien expiré
VilleGerzat (63)
Surface40m²
Coût Total94 380€
Loyer Annuel6 224€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 45 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

RENTABILITE BRUTE de 8.3% !! Dans une résidence de tourisme, gérée par Garden City, T2 + Parking, sous bail commercial et statut LMNP. Revenus annuels de 4150€HT/an. Charges annuelles de 233€. Taxe foncière de 722€ dont 127€ de TOM récupérable. Ce bien est sous saisie immobilière. Mdt 744. DPE en cours. Honos ch acquéreurs. Pas de possibilité d'habitation ou résidence secondaire.

Ville : Gerzat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63360
Coordonnées : 45.838420, 3.160170
Total : 94 380€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 45 780€
Valeur du bien : 90 780€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.97€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 15.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6224€/an
Fourchette totale : 425€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 5102€ - 7593€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :27,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 948,57€
Coût de l'assurance :8 258,25€
Taxe foncière : 650,00€/an
Soit par mois : 54,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 16,25€/mois
Soit par an : 195,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 518,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 780 €(1 145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gerzat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 224 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 380 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 195 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 067 €
Revenus locatifs : +6 224 €
Charges déductibles : -50 067 €
Résultat foncier Année 1 : -43 843 €(Déficit de 43 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 287 €/an
Revenus locatifs : +6 224 €
Charges déductibles : -4 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 937 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22442.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 224 €50 070 €3 115 €-43 846 €21 400 €22 446 €22 446 €
26 349 €4 207 €3 032 €2 142 €--20 304 €
36 476 €4 121 €2 945 €2 355 €--17 949 €
46 605 €4 032 €2 856 €2 574 €--15 375 €
56 737 €3 939 €2 764 €2 798 €--12 577 €
66 872 €3 844 €2 669 €3 028 €--9 549 €
77 010 €3 746 €2 570 €3 264 €--6 285 €
87 150 €3 644 €2 468 €3 506 €--2 779 €
97 293 €3 538 €2 363 €3 754 €---
107 439 €3 430 €2 254 €4 009 €---
117 587 €3 317 €2 142 €4 270 €---
127 739 €3 201 €2 025 €4 538 €---
137 894 €3 080 €1 905 €4 814 €---
148 052 €2 956 €1 781 €5 096 €---
158 213 €2 827 €1 652 €5 386 €---
168 377 €2 694 €1 519 €5 683 €---
178 545 €2 557 €1 381 €5 988 €---
188 716 €2 415 €1 239 €6 301 €---
198 890 €2 268 €1 092 €6 622 €---
209 068 €2 116 €940 €6 952 €---
219 249 €1 959 €783 €7 290 €---
229 434 €1 796 €621 €7 638 €---
239 623 €1 628 €453 €7 995 €---
249 815 €1 454 €279 €8 361 €---
2510 011 €1 275 €100 €8 737 €---
TOTAL199 366 €120 112 €44 949 €79 254 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 307 €-6 420 €+7 727 €
2+1 307 €0 €+1 307 €
3+1 307 €0 €+1 307 €
4+1 307 €0 €+1 307 €
5+1 307 €0 €+1 307 €
6+1 307 €0 €+1 307 €
7+1 307 €0 €+1 307 €
8+1 307 €0 €+1 307 €
9+1 307 €+293 €+1 014 €
10+1 307 €+1 203 €+104 €
11+1 307 €+1 281 €+26 €
12+1 307 €+1 362 €-55 €
13+1 307 €+1 444 €-137 €
14+1 307 €+1 529 €-222 €
15+1 307 €+1 616 €-309 €
16+1 307 €+1 705 €-398 €
17+1 307 €+1 796 €-489 €
18+1 307 €+1 890 €-583 €
19+1 307 €+1 987 €-680 €
20+1 307 €+2 086 €-779 €
21+1 307 €+2 187 €-880 €
22+1 307 €+2 291 €-984 €
23+1 307 €+2 398 €-1 091 €
24+1 307 €+2 508 €-1 201 €
25+1 307 €+2 621 €-1 314 €
Total+32 675 €+23 776 €+8 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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