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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMée-sur-Seine (77)
Surface63m²
Coût Total191 472€
Loyer Annuel10 501€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 998,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cave, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Balcon, 1 parking: Parking, Digicode

Rentabilité immédiate, tranquillité assurée ! Saisissez cette opportunité rare : appartement 3 pièces déjà loué, idéal pour investisseurs à la recherche d’un revenu sécurisé.Appartement 3 pièces de 63 m², séjour lumineux, cuisine fonctionnelle, 2 chambres confortables, salle de bain, WC séparés, quartier croix balnche, proche commerces, écoles et transports,Loyer actuel :720 € charges comprise Locataire fiable en place : bail en cours jusqu'au 07/08/2028, paiement régulier ? Investissement clé en main ? Aucune vacance locative ? Quartier attractif

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.539637, 2.629517
Total : 191 472€
Prix d'acquisition : 125 900€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 181 400€
Frais de notaire : 10 072€
Coût estimé : 10 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10501€/an
Fourchette totale : 713€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 8558€ - 12885€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,44€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 999,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 188,73€
Coût de l'assurance :17 232,48€
Taxe foncière : 1 050,09€/an
Soit par mois : 87,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 875,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessitant une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(881 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:7 500€
    Rénovation lourde salon: 25 m² × 300€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 501 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 472 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 553 €
Revenus locatifs : +10 501 €
Charges déductibles : -63 553 €
Résultat foncier Année 1 : -53 052 €(Déficit de 53 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 652 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 053 €/an
Revenus locatifs : +10 501 €
Charges déductibles : -8 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31651.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 835 €(65% de 125 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 976 €/an
Calcul : 81 835 € × 3,636% = 2 976 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 501 €63 559 €6 319 €-53 058 €21 400 €31 658 €31 658 €
210 711 €7 890 €6 150 €2 821 €--28 836 €
310 925 €7 715 €5 975 €3 210 €--25 626 €
411 144 €7 534 €5 794 €3 610 €--22 016 €
511 366 €7 347 €5 607 €4 020 €--17 997 €
611 594 €7 154 €5 414 €4 440 €--13 556 €
711 826 €6 954 €5 214 €4 872 €--8 684 €
812 062 €6 747 €5 008 €5 315 €--3 369 €
912 303 €6 534 €4 794 €5 770 €---
1012 550 €6 313 €4 573 €6 237 €---
1112 801 €6 084 €4 345 €6 716 €---
1213 057 €5 848 €4 109 €7 208 €---
1313 318 €5 604 €3 865 €7 714 €---
1413 584 €5 352 €3 612 €8 232 €---
1513 856 €5 091 €3 351 €8 765 €---
1614 133 €4 821 €3 082 €9 312 €---
1714 415 €4 542 €2 803 €9 874 €---
1814 704 €4 254 €2 514 €10 450 €---
1914 998 €3 955 €2 216 €11 043 €---
2015 298 €3 647 €1 908 €11 651 €---
2115 604 €3 328 €1 589 €12 276 €---
2215 916 €2 999 €1 259 €12 917 €---
2316 234 €2 658 €919 €13 576 €---
2416 559 €2 306 €566 €14 253 €---
2516 890 €1 941 €202 €14 949 €---
TOTAL336 346 €190 173 €91 189 €146 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 205 €-6 420 €+8 625 €
2+2 205 €0 €+2 205 €
3+2 205 €0 €+2 205 €
4+2 205 €0 €+2 205 €
5+2 205 €0 €+2 205 €
6+2 205 €0 €+2 205 €
7+2 205 €0 €+2 205 €
8+2 205 €0 €+2 205 €
9+2 205 €+720 €+1 485 €
10+2 205 €+1 871 €+334 €
11+2 205 €+2 015 €+190 €
12+2 205 €+2 163 €+42 €
13+2 205 €+2 314 €-109 €
14+2 205 €+2 470 €-265 €
15+2 205 €+2 629 €-424 €
16+2 205 €+2 794 €-589 €
17+2 205 €+2 962 €-757 €
18+2 205 €+3 135 €-930 €
19+2 205 €+3 313 €-1 108 €
20+2 205 €+3 495 €-1 290 €
21+2 205 €+3 683 €-1 478 €
22+2 205 €+3 875 €-1 670 €
23+2 205 €+4 073 €-1 868 €
24+2 205 €+4 276 €-2 071 €
25+2 205 €+4 485 €-2 280 €
Total+55 125 €+43 852 €+11 273 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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