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Maison en pierre

VilleQuinssaines (03)
Surface180
Coût Total188 380
Loyer Annuel14 382
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 138 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 769,44 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cette maison en pierre de 180 m² située à Saint Martinien. Construite en 1900, cette propriété de caractère offre un espace de vie généreux sur un terrain de 1300 m². Cette maison individuelle de 2 étages comprend 5 pièces, 5 chambres et 2 salles de bain. La cuisine équipée s'ouvre sur les espaces de vie. Les intérieurs bénéficient d'une belle luminosité et conservent des éléments architecturaux authentiques, notamment des poutres apparentes qui ajoutent du charme à l'ensemble.

  • Très bon état général
  • Terrasse, balcon et jardin
  • Orientation sud
  • 4 places de parking
  • Cave et dépendance
  • Construction ancienne avec caractère La maison bénéficie d'une situation privilégiée avec un vaste terrain arborisé offrant calme et intimité. Chauffage électrique. Classe énergie C - Classe climat C. Une belle opportunité pour les amateurs de maisons de caractère ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité : juillet 2026.
Ville : Quinssaines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03380
Coordonnées : 46.330690, 2.500950
Total : 188 380
Prix d'acquisition : 138 500
Travaux : 38 800
Valeur du bien : 177 300
Frais de notaire : 11 080
Coût estimé : 11 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14382€/an
Fourchette totale : 933€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 11193€ - 18479€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,62 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :207 832
Prix d'achat :138 500
Décote à l'achat :-69 332 (-33.4%)
Marge achat-revente :19 452€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 970,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 516,88
Coût de l'assurance :14 128,50
Taxe foncière : 1 438,17€/an
Soit par mois : 119,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 198,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale et décoration un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 50€/m² = 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 500
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 50€/m² = 2500€
  • Cuisine - Rénovation:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 1200€/fenêtre = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Quinssaines). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 382 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 380 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 940
Revenus locatifs : +14 382
Charges déductibles : -46 940
Résultat foncier Année 1 : -32 558(Déficit de 32 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 158
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 140 €/an
Revenus locatifs : +14 382
Charges déductibles : -8 140
Résultat foncier Années 2+ : 6 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11157.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 38246 9466 142-32 56421 400 €11 164 €11 164 €
214 6697 9805 9776 689--4 475 €
314 9637 8105 8067 153---
415 2627 6335 6307 629---
515 5677 4515 4478 117---
615 8797 2625 2598 617---
716 1967 0675 0649 129---
816 5206 8664 8629 654---
916 8516 6574 65410 193---
1017 1886 4424 43910 745---
1117 5316 2204 21711 311---
1217 8825 9903 98711 892---
1318 2405 7533 74912 487---
1418 6045 5073 50413 097---
1518 9765 2533 25013 723---
1619 3564 9912 98814 365---
1719 7434 7202 71715 023---
1820 1384 4402 43715 698---
1920 5414 1512 14716 390---
2020 9513 8521 84817 100---
2121 3713 5431 53917 828---
2221 7983 2231 22018 575---
2322 2342 89388919 341---
2422 6792 55154820 127---
2523 1322 19919520 933---
TOTAL460 652177 40088 517283 25221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 252
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 020-6 420+9 440
2+3 0200+3 020
3+3 020+803+2 217
4+3 020+2 289+731
5+3 020+2 435+585
6+3 020+2 585+435
7+3 020+2 739+281
8+3 020+2 896+124
9+3 020+3 058-38
10+3 020+3 224-204
11+3 020+3 393-373
12+3 020+3 568-548
13+3 020+3 746-726
14+3 020+3 929-909
15+3 020+4 117-1 097
16+3 020+4 309-1 289
17+3 020+4 507-1 487
18+3 020+4 709-1 689
19+3 020+4 917-1 897
20+3 020+5 130-2 110
21+3 020+5 348-2 328
22+3 020+5 572-2 552
23+3 020+5 802-2 782
24+3 020+6 038-3 018
25+3 020+6 280-3 260
Total+75 500+84 976+-9 476
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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