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Maison en pierre

Bien expiré
VilleQuinssaines (03)
Surface180m²
Coût Total188 380€
Loyer Annuel14 382€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 138 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 769,44 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cette maison en pierre de 180 m² située à Saint Martinien. Construite en 1900, cette propriété de caractère offre un espace de vie généreux sur un terrain de 1300 m². Cette maison individuelle de 2 étages comprend 5 pièces, 5 chambres et 2 salles de bain. La cuisine équipée s'ouvre sur les espaces de vie. Les intérieurs bénéficient d'une belle luminosité et conservent des éléments architecturaux authentiques, notamment des poutres apparentes qui ajoutent du charme à l'ensemble.

  • Très bon état général
  • Terrasse, balcon et jardin
  • Orientation sud
  • 4 places de parking
  • Cave et dépendance
  • Construction ancienne avec caractère La maison bénéficie d'une situation privilégiée avec un vaste terrain arborisé offrant calme et intimité. Chauffage électrique. Classe énergie C - Classe climat C. Une belle opportunité pour les amateurs de maisons de caractère ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité : juillet 2026.
Ville : Quinssaines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03380
Coordonnées : 46.330690, 2.500950
Total : 188 380€
Prix d'acquisition : 138 500€
Travaux : 38 800€
Valeur du bien : 177 300€
Frais de notaire : 11 080€
Coût estimé : 11 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14382€/an
Fourchette totale : 933€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 11193€ - 18479€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,62 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :207 832 €
Prix d'achat :138 500 €
Décote à l'achat :-69 332€ (-33.4%)
Marge achat-revente :19 452€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 970,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 516,88€
Coût de l'assurance :14 128,50€
Taxe foncière : 1 438,17€/an
Soit par mois : 119,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 198,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale et décoration un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 50€/m² = 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 50€/m² = 2500€
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 1200€/fenêtre = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Quinssaines). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 382 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 380 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 940 €
Revenus locatifs : +14 382 €
Charges déductibles : -46 940 €
Résultat foncier Année 1 : -32 558 €(Déficit de 32 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 140 €/an
Revenus locatifs : +14 382 €
Charges déductibles : -8 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11157.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025 €(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 382 €46 946 €6 142 €-32 564 €21 400 €11 164 €11 164 €
214 669 €7 980 €5 977 €6 689 €--4 475 €
314 963 €7 810 €5 806 €7 153 €---
415 262 €7 633 €5 630 €7 629 €---
515 567 €7 451 €5 447 €8 117 €---
615 879 €7 262 €5 259 €8 617 €---
716 196 €7 067 €5 064 €9 129 €---
816 520 €6 866 €4 862 €9 654 €---
916 851 €6 657 €4 654 €10 193 €---
1017 188 €6 442 €4 439 €10 745 €---
1117 531 €6 220 €4 217 €11 311 €---
1217 882 €5 990 €3 987 €11 892 €---
1318 240 €5 753 €3 749 €12 487 €---
1418 604 €5 507 €3 504 €13 097 €---
1518 976 €5 253 €3 250 €13 723 €---
1619 356 €4 991 €2 988 €14 365 €---
1719 743 €4 720 €2 717 €15 023 €---
1820 138 €4 440 €2 437 €15 698 €---
1920 541 €4 151 €2 147 €16 390 €---
2020 951 €3 852 €1 848 €17 100 €---
2121 371 €3 543 €1 539 €17 828 €---
2221 798 €3 223 €1 220 €18 575 €---
2322 234 €2 893 €889 €19 341 €---
2422 679 €2 551 €548 €20 127 €---
2523 132 €2 199 €195 €20 933 €---
TOTAL460 652 €177 400 €88 517 €283 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 020 €-6 420 €+9 440 €
2+3 020 €0 €+3 020 €
3+3 020 €+803 €+2 217 €
4+3 020 €+2 289 €+731 €
5+3 020 €+2 435 €+585 €
6+3 020 €+2 585 €+435 €
7+3 020 €+2 739 €+281 €
8+3 020 €+2 896 €+124 €
9+3 020 €+3 058 €-38 €
10+3 020 €+3 224 €-204 €
11+3 020 €+3 393 €-373 €
12+3 020 €+3 568 €-548 €
13+3 020 €+3 746 €-726 €
14+3 020 €+3 929 €-909 €
15+3 020 €+4 117 €-1 097 €
16+3 020 €+4 309 €-1 289 €
17+3 020 €+4 507 €-1 487 €
18+3 020 €+4 709 €-1 689 €
19+3 020 €+4 917 €-1 897 €
20+3 020 €+5 130 €-2 110 €
21+3 020 €+5 348 €-2 328 €
22+3 020 €+5 572 €-2 552 €
23+3 020 €+5 802 €-2 782 €
24+3 020 €+6 038 €-3 018 €
25+3 020 €+6 280 €-3 260 €
Total+75 500 €+84 976 €+-9 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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