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Appartement à vendre

VilleNeuville-sur-Ain (01)
Surface55m²
Coût Total104 100€
Loyer Annuel5 357€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé
  • A NEUVILLE SUR AIN ! – LOCATAIRE EN PLACE - OPPORTUNITE D'INVESTISSEMENT !

La REGIE GASC BATTISTELLA vous propose de découvrir cet appartement T3 d'environ 55 m² situé à Neuville sur Ain. Il se compose actuellement d'une entrée, une cuisine ouverte sur séjour, une salle d'eau avec WC et deux chambres. Une Terrasse et une cave complètent le bien.

Caractéristiques du bien : DPE D / Rez de jardin / Surface habitable de 55m² / Terrasse NORD : environ 45 m² / Chauffage Electrique / Double vitrage PVC / Cave : environ 6 m² / Bail de location en cours depuis décembre 2014 / Loyer mensuel : 395.13€ + 3€ de charges

Nb de lots : 3 lots d'habitation Charges annuelles : 435€ Procédure : non

Sans plus attendre, contactez-nous pour plus d'informations ! Les honoraires sont à la charge vendeur.

Ville : Neuville-sur-Ain
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01160
Coordonnées : 46.090963, 5.372961
Total : 104 100€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 98 500€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 446€/mois
Loyer annuel estimé : 5357€/an
Fourchette totale : 350€ - 570€/mois
Fourchette annuelle : 4198€ - 6836€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,14 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :67 273 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+2 727€ (+4.1%)
Marge achat-revente :-36 827€ (-54.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :30,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 408,54€
Coût de l'assurance :9 108,75€
Taxe foncière : 535,69€/an
Soit par mois : 44,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 3,00€/mois
Soit par an : 36,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 446,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - amélioration de l'esthétique et confort
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 260€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuville-sur-Ain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 357 €/an
Calcul : 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 536 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 36 €/an
Calcul : 3 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 982 €
Revenus locatifs : +5 357 €
Charges déductibles : -32 982 €
Résultat foncier Année 1 : -27 625 €(Déficit de 27 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 482 €/an
Revenus locatifs : +5 357 €
Charges déductibles : -4 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6225.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 357 €32 986 €3 549 €-27 629 €21 400 €6 229 €6 229 €
25 464 €4 392 €3 456 €1 072 €--5 157 €
35 573 €4 295 €3 359 €1 278 €--3 878 €
45 685 €4 195 €3 259 €1 490 €--2 388 €
55 798 €4 091 €3 155 €1 708 €--681 €
65 914 €3 983 €3 047 €1 931 €---
76 033 €3 872 €2 936 €2 160 €---
86 153 €3 757 €2 821 €2 396 €---
96 276 €3 638 €2 702 €2 638 €---
106 402 €3 515 €2 579 €2 887 €---
116 530 €3 387 €2 451 €3 143 €---
126 661 €3 255 €2 319 €3 406 €---
136 794 €3 118 €2 182 €3 676 €---
146 930 €2 977 €2 041 €3 953 €---
157 068 €2 830 €1 894 €4 238 €---
167 210 €2 678 €1 742 €4 531 €---
177 354 €2 522 €1 585 €4 832 €---
187 501 €2 359 €1 423 €5 142 €---
197 651 €2 191 €1 255 €5 460 €---
207 804 €2 017 €1 081 €5 787 €---
217 960 €1 837 €901 €6 123 €---
228 119 €1 650 €714 €6 469 €---
238 282 €1 457 €521 €6 824 €---
248 447 €1 257 €321 €7 190 €---
258 616 €1 051 €115 €7 565 €---
TOTAL171 582 €103 309 €51 409 €68 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 125 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 125 €-6 420 €+7 545 €
2+1 125 €0 €+1 125 €
3+1 125 €0 €+1 125 €
4+1 125 €0 €+1 125 €
5+1 125 €0 €+1 125 €
6+1 125 €+375 €+750 €
7+1 125 €+648 €+477 €
8+1 125 €+719 €+406 €
9+1 125 €+792 €+333 €
10+1 125 €+866 €+259 €
11+1 125 €+943 €+182 €
12+1 125 €+1 022 €+103 €
13+1 125 €+1 103 €+22 €
14+1 125 €+1 186 €-61 €
15+1 125 €+1 271 €-146 €
16+1 125 €+1 359 €-234 €
17+1 125 €+1 450 €-325 €
18+1 125 €+1 543 €-418 €
19+1 125 €+1 638 €-513 €
20+1 125 €+1 736 €-611 €
21+1 125 €+1 837 €-712 €
22+1 125 €+1 941 €-816 €
23+1 125 €+2 047 €-922 €
24+1 125 €+2 157 €-1 032 €
25+1 125 €+2 270 €-1 145 €
Total+28 125 €+20 482 €+7 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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