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Maison à vendre

VilleNeufchâteau (88)
Surface211m²
Coût Total270 880€
Loyer Annuel18 336€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 848,34 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Jardin, Terrasse, Alarme

NEUFCHATEAU - Maison individuelle de 211.41 m² implantée sur une parcelle de plus de 1000 m² - Construite avec des prestations de qualité pour l'époque, cette maison aux beaux volumes se compose :

  • Au rez-de-chaussée / Sous-sol : Hall d'entrée - Cave - Grand garage - Grande pièce avec un point d'eau et adoucisseur d'eau -
  • A l'étage : Cuisine séparée et équipée avec accès direct à un balcon - Spacieux Séjour / Salon - Chambre avec placard - Dégagement donnant accès à la terrasse couverte et au jardin - Seconde grande terrasse - Salle de bains équipée d'un meuble vasque et d'une baignoire - WC séparés -
  • Au deuxième étage : 4 chambres - Dégagement - WC séparés avec vasque - Pièce supplémentaire pouvant faire office de bureau, dressing ou espace divers
  • Panneaux photovoltaïques - Vue somptueuse sur Neufchateau - Prix de vente : 179 000 € - Les honoraires sont à la charge du vendeur - NEO IMO -
Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.369106, 5.712970
Total : 270 880€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 77 560€
Valeur du bien : 256 560€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1528€/mois
Loyer annuel estimé : 18336€/an
Fourchette totale : 1189€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 14271€ - 23560€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 715,62 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :361 995 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-182 995€ (-50.6%)
Marge achat-revente :91 115€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 401,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 991,75€
Coût de l'assurance :23 702,00€
Taxe foncière : 1 833,64€/an
Soit par mois : 152,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 528,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 554,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 444 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 211 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 211 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 211 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 211 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 560 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 660€
    Isolation toiture/combles: 211 m² × 60€/m² = 12660€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 336 €/an
Calcul : 1 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 948 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 085 €
Revenus locatifs : +18 336 €
Charges déductibles : -89 085 €
Résultat foncier Année 1 : -70 748 €(Déficit de 70 748 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 348 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 525 €/an
Revenus locatifs : +18 336 €
Charges déductibles : -11 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49348.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 336 €89 093 €8 752 €-70 757 €21 400 €49 357 €49 357 €
218 703 €11 297 €8 515 €7 406 €--41 951 €
319 077 €11 053 €8 271 €8 025 €--33 926 €
419 459 €10 800 €8 018 €8 659 €--25 268 €
519 848 €10 539 €7 758 €9 308 €--15 959 €
620 245 €10 270 €7 488 €9 975 €--5 984 €
720 650 €9 992 €7 210 €10 658 €---
821 063 €9 704 €6 922 €11 359 €---
921 484 €9 407 €6 625 €12 077 €---
1021 914 €9 100 €6 318 €12 814 €---
1122 352 €8 782 €6 001 €13 569 €---
1222 799 €8 455 €5 673 €14 344 €---
1323 255 €8 116 €5 334 €15 139 €---
1423 720 €7 766 €4 984 €15 954 €---
1524 194 €7 405 €4 623 €16 790 €---
1624 678 €7 031 €4 249 €17 647 €---
1725 172 €6 645 €3 864 €18 527 €---
1825 675 €6 247 €3 465 €19 429 €---
1926 189 €5 835 €3 053 €20 354 €---
2026 713 €5 409 €2 627 €21 304 €---
2127 247 €4 969 €2 188 €22 278 €---
2227 792 €4 515 €1 733 €23 277 €---
2328 348 €4 045 €1 264 €24 302 €---
2428 915 €3 560 €779 €25 354 €---
2529 493 €3 059 €278 €26 434 €---
TOTAL587 320 €273 095 €125 992 €314 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 851 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 851 €-6 420 €+10 271 €
2+3 851 €0 €+3 851 €
3+3 851 €0 €+3 851 €
4+3 851 €0 €+3 851 €
5+3 851 €0 €+3 851 €
6+3 851 €0 €+3 851 €
7+3 851 €+1 402 €+2 449 €
8+3 851 €+3 408 €+443 €
9+3 851 €+3 623 €+228 €
10+3 851 €+3 844 €+7 €
11+3 851 €+4 071 €-220 €
12+3 851 €+4 303 €-452 €
13+3 851 €+4 542 €-691 €
14+3 851 €+4 786 €-935 €
15+3 851 €+5 037 €-1 186 €
16+3 851 €+5 294 €-1 443 €
17+3 851 €+5 558 €-1 707 €
18+3 851 €+5 829 €-1 978 €
19+3 851 €+6 106 €-2 255 €
20+3 851 €+6 391 €-2 540 €
21+3 851 €+6 683 €-2 832 €
22+3 851 €+6 983 €-3 132 €
23+3 851 €+7 291 €-3 440 €
24+3 851 €+7 606 €-3 755 €
25+3 851 €+7 930 €-4 079 €
Total+96 275 €+94 267 €+2 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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