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Appartement 94 m² à Cergy

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface94m²
Coût Total284 920€
Loyer Annuel18 671€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-433€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 329,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proximité des transports en commun - Stationnement privatif - Bon agencement des pièces - Bonne isolation thermique. . Découvrez cet appartement lumineux de 5 pièces, idéalement situé au dernier étage dans le quartier des Touleuses à Cergy. Profitez d'un séjour exposé sud-est, offrant une belle luminosité, ainsi que d'une cuisine aménagée. Quatre chambres confortables, une salle de bains, une salle d'eau et un dressing complètent ce bien au bon agencement. Un stationnement privatif et une cave en sous-sol sont également à votre disposition. Vous serez à proximité immédiate des commerces, écoles et transports en commun, facilitant ainsi votre quotidien. Ne manquez pas cette opportunité alliant confort et praticité. Visitez-le sans tarder ! Conformément à l'article L.561-5 et suivants du Code Monétaire et Financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. .

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.030850, 2.074208
Total : 284 920€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 267 400€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1556€/mois
Loyer annuel estimé : 18671€/an
Fourchette totale : 1298€ - 1864€/mois
Fourchette annuelle : 15581€ - 22374€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 408,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :83,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 491,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 511,72€
Coût de l'assurance :24 930,50€
Taxe foncière : 1 867,08€/an
Soit par mois : 155,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 341,67€/mois
Soit par an : 4 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 555,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 988,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-432,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification plomberie: 420€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:5 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 671 €/an
Calcul : 1 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 867 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 100 €/an
Calcul : 342 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 872 €
Revenus locatifs : +18 671 €
Charges déductibles : -64 872 €
Résultat foncier Année 1 : -46 201 €(Déficit de 46 201 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 472 €/an
Revenus locatifs : +18 671 €
Charges déductibles : -16 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24800.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 671 €64 881 €9 517 €-46 210 €21 400 €24 810 €24 810 €
219 044 €16 228 €9 263 €2 817 €--21 993 €
319 425 €15 966 €9 001 €3 460 €--18 534 €
419 814 €15 694 €8 730 €4 119 €--14 415 €
520 210 €15 414 €8 450 €4 796 €--9 619 €
620 614 €15 124 €8 160 €5 490 €--4 129 €
721 026 €14 824 €7 860 €6 202 €---
821 447 €14 514 €7 550 €6 933 €---
921 876 €14 193 €7 229 €7 683 €---
1022 313 €13 861 €6 897 €8 452 €---
1122 760 €13 518 €6 554 €9 242 €---
1223 215 €13 163 €6 198 €10 052 €---
1323 679 €12 795 €5 831 €10 884 €---
1424 153 €12 416 €5 451 €11 737 €---
1524 636 €12 023 €5 058 €12 613 €---
1625 128 €11 616 €4 652 €13 512 €---
1725 631 €11 196 €4 232 €14 435 €---
1826 144 €10 761 €3 797 €15 383 €---
1926 667 €10 311 €3 347 €16 355 €---
2027 200 €9 846 €2 882 €17 354 €---
2127 744 €9 365 €2 401 €18 379 €---
2228 299 €8 867 €1 903 €19 431 €---
2328 865 €8 353 €1 388 €20 512 €---
2429 442 €7 820 €856 €21 622 €---
2530 031 €7 270 €305 €22 761 €---
TOTAL598 032 €360 019 €137 512 €238 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 921 €-6 420 €+10 341 €
2+3 921 €0 €+3 921 €
3+3 921 €0 €+3 921 €
4+3 921 €0 €+3 921 €
5+3 921 €0 €+3 921 €
6+3 921 €0 €+3 921 €
7+3 921 €+622 €+3 299 €
8+3 921 €+2 080 €+1 841 €
9+3 921 €+2 305 €+1 616 €
10+3 921 €+2 536 €+1 385 €
11+3 921 €+2 773 €+1 148 €
12+3 921 €+3 016 €+905 €
13+3 921 €+3 265 €+656 €
14+3 921 €+3 521 €+400 €
15+3 921 €+3 784 €+137 €
16+3 921 €+4 054 €-133 €
17+3 921 €+4 331 €-410 €
18+3 921 €+4 615 €-694 €
19+3 921 €+4 907 €-986 €
20+3 921 €+5 206 €-1 285 €
21+3 921 €+5 514 €-1 593 €
22+3 921 €+5 829 €-1 908 €
23+3 921 €+6 154 €-2 233 €
24+3 921 €+6 487 €-2 566 €
25+3 921 €+6 828 €-2 907 €
Total+98 025 €+71 404 €+26 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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