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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface98m²
Coût Total262 992€
Loyer Annuel21 563€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 447,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/13 étage, Ascenseur, Cave, 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Belle vue, Gardien, Digicode

TRAVAUX DES PARTIES COMMUNES VOTÉS ET PAYÉS.

Dans une résidence sécurisée, venez découvrir ce bien exceptionnel de 98 m2 situé au cinquième étage avec ascenseur. L'appartement offre un potentiel exceptionnel avec ses 4 chambres, 2 salles de bains avec de grands volumes à aménager selon vos envies. Quelques travaux d'aménagement sont à prévoir.

Emplacement privilégié :

  • 10 min à pied de la gare de Saint-Denis
  • 13 min à pied du métro Basilique

Ce bien est idéal pour une grande famille, un projet de colocation ou un investissement.

À visiter sans tarder !! Copropriété de 114 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3840.00 euros.

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.943436, 2.349416
Total : 262 992€
Prix d'acquisition : 239 900€
Travaux : 3 900€
Valeur du bien : 243 800€
Frais de notaire : 19 192€
Coût estimé : 19 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1797€/mois
Loyer annuel estimé : 21563€/an
Fourchette totale : 1362€ - 2370€/mois
Fourchette annuelle : 16347€ - 28444€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 282,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :74,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 357,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 905,72€
Coût de l'assurance :22 354,32€
Taxe foncière : 2 156,30€/an
Soit par mois : 179,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 796,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 857,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations à prévoir dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue mais un léger rafraîchissement est conseillé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 4 chambres : peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électriques.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations à prévoir dans le salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:960€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:540€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Rénovation:600€
    Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Revêtement de sol 60 m²: 50€/m² × 60 = 3000€, Électricité 60 m²: 150€/m² × 60 = 9000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 563 €/an
Calcul : 1 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 992 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 894 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 156 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 253 €
Revenus locatifs : +21 563 €
Charges déductibles : -19 253 €
Résultat foncier Année 1 : 2 310 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 353 €/an
Revenus locatifs : +21 563 €
Charges déductibles : -15 353 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 210 €/an
Prix d'achat du bien : 239 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 935 €(65% de 239 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 670 €/an
Calcul : 155 935 € × 3,636% = 5 670 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 563 €19 261 €8 471 €2 302 €---
221 994 €15 132 €8 242 €6 862 €---
322 434 €14 895 €8 005 €7 539 €---
422 883 €14 651 €7 760 €8 232 €---
523 341 €14 398 €7 507 €8 943 €---
623 807 €14 137 €7 246 €9 670 €---
724 283 €13 867 €6 977 €10 416 €---
824 769 €13 589 €6 698 €11 180 €---
925 265 €13 301 €6 410 €11 964 €---
1025 770 €13 003 €6 113 €12 766 €---
1126 285 €12 696 €5 806 €13 589 €---
1226 811 €12 379 €5 488 €14 432 €---
1327 347 €12 051 €5 161 €15 296 €---
1427 894 €11 712 €4 822 €16 182 €---
1528 452 €11 362 €4 472 €17 089 €---
1629 021 €11 001 €4 111 €18 020 €---
1729 601 €10 628 €3 737 €18 974 €---
1830 193 €10 242 €3 351 €19 952 €---
1930 797 €9 843 €2 953 €20 954 €---
2031 413 €9 431 €2 541 €21 982 €---
2132 042 €9 006 €2 116 €23 036 €---
2232 682 €8 567 €1 676 €24 116 €---
2333 336 €8 113 €1 222 €25 223 €---
2434 003 €7 643 €753 €26 359 €---
2534 683 €7 159 €268 €27 524 €---
TOTAL690 670 €298 068 €121 906 €392 603 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 528 €+691 €+3 837 €
2+4 528 €+2 059 €+2 469 €
3+4 528 €+2 262 €+2 266 €
4+4 528 €+2 470 €+2 058 €
5+4 528 €+2 683 €+1 845 €
6+4 528 €+2 901 €+1 627 €
7+4 528 €+3 125 €+1 403 €
8+4 528 €+3 354 €+1 174 €
9+4 528 €+3 589 €+939 €
10+4 528 €+3 830 €+698 €
11+4 528 €+4 077 €+451 €
12+4 528 €+4 330 €+198 €
13+4 528 €+4 589 €-61 €
14+4 528 €+4 855 €-327 €
15+4 528 €+5 127 €-599 €
16+4 528 €+5 406 €-878 €
17+4 528 €+5 692 €-1 164 €
18+4 528 €+5 986 €-1 458 €
19+4 528 €+6 286 €-1 758 €
20+4 528 €+6 595 €-2 067 €
21+4 528 €+6 911 €-2 383 €
22+4 528 €+7 235 €-2 707 €
23+4 528 €+7 567 €-3 039 €
24+4 528 €+7 908 €-3 380 €
25+4 528 €+8 257 €-3 729 €
Total+113 200 €+117 781 €+-4 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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