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Détails du bien

Bien expiré
VilleLe mans (72)
Surface184m²
Coût Total273 206€
Loyer Annuel21 181€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 200 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 1 158,7 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maelwenn GUEGUEN de l'agence ALC Immobilier à Alençon vous propose à la vente cette maison de maître 184m² dans le secteur de Villeneuve en Perseigne. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée de 2.17m², une grande pièce de vie de 45m², une cuisine de 16.12m², un WC de 2.06m², une salle d'eau de 12.96m², une buanderie de 14m², une chambre de 14.54m² et un placard de 1.64m² A l'étage, un palier de 5.09m², quatre chambres de 17.80m², 18.48m², 16.61m² et de 13.57m² ainsi qu'une salle de bains de 5.01m² et d'un WC. Au 2ème étage, un grenier aménageable de 77.52m² de surface au sol. Le tout sur un terrain de 607 m² avec un garage de 16.26 m². CHAUFFAGE : Électrique avec possibilité d'installer un poêle. ASSAINISSEMENT : Tout-à-l'égout TAXE FONCIÈRE : 1429 euros RÉFÉRENCE : 1045V682M Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour une visite, contactez votre conseillère / ou par mail : ou RSAC 918 129 016 Carte délivrée par CCI Portes de Normandie. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial. Retrouvez tous nos biens sur :

Ville : Le mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 273 206€
Prix d'acquisition : 213 200€
Travaux : 42 950€
Valeur du bien : 256 150€
Frais de notaire : 17 056€
Coût estimé : 17 056€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1765€/mois
Loyer annuel estimé : 21181€/an
Fourchette totale : 1426€ - 2184€/mois
Fourchette annuelle : 17118€ - 26210€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 193,45 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :403 595 €
Prix d'achat :213 200 €
Décote à l'achat :-190 395€ (-47.2%)
Marge achat-revente :130 389€ (32.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 206€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 367,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 447,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 114,09€
Coût de l'assurance :23 905,52€
Taxe foncière : 1 429,00€/an
Soit par mois : 119,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 765,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 566,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain (8 m²) + 1 WC (2 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - travaux nécessaires pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) pour les 5 chambres, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), remplacement des menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet si nécessaire.
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électroménager et du plan de travail.
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenue, quelques travaux cosmétiques possibles
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant.
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air intérieur.
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour le confort des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 950 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 350€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant peinture murs et plafond, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant achat et installation, main d'œuvre incluse)
  • Ventilation:8 000€
    Installation VMC double flux: 1 système = 8000€ (incluant achat et installation, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Le Mans (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 181 €/an
Calcul : 1 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 206 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 956 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 778 €
Revenus locatifs : +21 181 €
Charges déductibles : -54 778 €
Résultat foncier Année 1 : -33 596 €(Déficit de 33 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 828 €/an
Revenus locatifs : +21 181 €
Charges déductibles : -11 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12196.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 580 €(65% de 213 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 039 €/an
Calcul : 138 580 € × 3,636% = 5 039 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 181 €54 786 €9 451 €-33 605 €21 400 €12 205 €12 205 €
221 605 €11 589 €9 204 €10 016 €--2 189 €
322 037 €11 332 €8 947 €10 705 €---
422 478 €11 067 €8 682 €11 411 €---
522 927 €10 792 €8 407 €12 136 €---
623 386 €10 507 €8 122 €12 879 €---
723 854 €10 212 €7 827 €13 641 €---
824 331 €9 907 €7 522 €14 424 €---
924 817 €9 591 €7 206 €15 227 €---
1025 314 €9 263 €6 878 €16 051 €---
1125 820 €8 924 €6 539 €16 896 €---
1226 336 €8 573 €6 188 €17 764 €---
1326 863 €8 209 €5 824 €18 654 €---
1427 400 €7 833 €5 447 €19 568 €---
1527 948 €7 443 €5 057 €20 506 €---
1628 507 €7 039 €4 654 €21 469 €---
1729 078 €6 621 €4 235 €22 457 €---
1829 659 €6 187 €3 802 €23 472 €---
1930 252 €5 739 €3 354 €24 513 €---
2030 857 €5 274 €2 889 €25 583 €---
2131 475 €4 793 €2 408 €26 681 €---
2232 104 €4 295 €1 910 €27 809 €---
2332 746 €3 780 €1 394 €28 967 €---
2433 401 €3 245 €860 €30 156 €---
2534 069 €2 692 €307 €31 377 €---
TOTAL678 448 €239 695 €137 114 €438 754 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 448 €-6 420 €+10 868 €
2+4 448 €0 €+4 448 €
3+4 448 €+2 555 €+1 893 €
4+4 448 €+3 423 €+1 025 €
5+4 448 €+3 641 €+807 €
6+4 448 €+3 864 €+584 €
7+4 448 €+4 092 €+356 €
8+4 448 €+4 327 €+121 €
9+4 448 €+4 568 €-120 €
10+4 448 €+4 815 €-367 €
11+4 448 €+5 069 €-621 €
12+4 448 €+5 329 €-881 €
13+4 448 €+5 596 €-1 148 €
14+4 448 €+5 870 €-1 422 €
15+4 448 €+6 152 €-1 704 €
16+4 448 €+6 441 €-1 993 €
17+4 448 €+6 737 €-2 289 €
18+4 448 €+7 042 €-2 594 €
19+4 448 €+7 354 €-2 906 €
20+4 448 €+7 675 €-3 227 €
21+4 448 €+8 004 €-3 556 €
22+4 448 €+8 343 €-3 895 €
23+4 448 €+8 690 €-4 242 €
24+4 448 €+9 047 €-4 599 €
25+4 448 €+9 413 €-4 965 €
Total+111 200 €+131 626 €+-20 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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