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Appartement à vendre

VillePointe-à-Pitre (971)
Surface69.3m²
Coût Total84 700€
Loyer Annuel9 101€
Rentabilité10.74%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 69.3 m²
Prix au m² : 793,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, Pas de cave

PROCHE MAIRIE DE POINTE A PITRE APPARTEMENT DE 69,28 M² au 4ème étage Séjour de 21,59 m² sol en marbre donnant sur un balcon, cuisine équipée de 7,80 m², Chambre parentale avec coiffeuse et dressing de 11,70 m², chambre 2 de 11,64 m², chambre 3 de 8,80 m² et chaque chambre accède sur un balcon, salle de douche avec lavabo de 3,04 m², toilettes de 1,50 m² et dégagement de 3,21 m² Taxe foncière de 2558 euros Charges mensuelles copropriété de 70 euros PROCHE MAIRIE DE POINTE A PITRE Centre Hospitalier Universitaire de la Guadeloupe à 1 KM FRS EXPRESS des Iles Guadeloupe, Gare maritime de Bergevin, à 1,5 KM Proche SUPER U, Pharmacie Église catholique Notre-Dame-de-Lourdes à Massabielle à 1 KM Plage de Grand Baie à 5 KM BUS A41Ce bien vous est présenté par Cyril Bulot , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Pointe-à-Pitre
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97110
Coordonnées : 16.214990, -61.540655
Total : 84 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 80 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.3m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9101€/an
Fourchette totale : 541€ - 1064€/mois
Fourchette annuelle : 6488€ - 12765€/an
Rentabilité brute :10.74%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 15.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 686,63 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :324 783 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-269 783€ (-83.1%)
Marge achat-revente :240 083€ (73.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 439,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 799,23€
Coût de l'assurance :7 411,25€
Taxe foncière : 2 558,00€/an
Soit par mois : 213,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 758,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE A
Quantité: N/A
Raison: DPE A - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE A
Quantité: N/A
Raison: DPE A - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE A
Quantité: N/A
Raison: DPE A - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, rafraîchissement de la peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Peinture murs: 10m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Carrelage 10m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:2 100€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pointe-à-Pitre. Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude ne sont pas nécessaires en raison d'un DPE A. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 101 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 558 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 754 €
Revenus locatifs : +9 101 €
Charges déductibles : -31 754 €
Résultat foncier Année 1 : -22 653 €(Déficit de 22 653 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 454 €/an
Revenus locatifs : +9 101 €
Charges déductibles : -6 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11952.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 101 €31 756 €2 762 €-22 655 €10 700 €11 955 €11 955 €
29 283 €6 382 €2 687 €2 901 €--9 054 €
39 468 €6 305 €2 611 €3 163 €--5 891 €
49 658 €6 226 €2 531 €3 432 €--2 459 €
59 851 €6 144 €2 449 €3 707 €---
610 048 €6 059 €2 364 €3 989 €---
710 249 €5 971 €2 277 €4 278 €---
810 454 €5 881 €2 186 €4 573 €---
910 663 €5 787 €2 093 €4 876 €---
1010 876 €5 690 €1 996 €5 186 €---
1111 094 €5 590 €1 896 €5 503 €---
1211 316 €5 487 €1 793 €5 829 €---
1311 542 €5 380 €1 686 €6 162 €---
1411 773 €5 270 €1 575 €6 503 €---
1512 008 €5 156 €1 461 €6 853 €---
1612 248 €5 038 €1 343 €7 211 €---
1712 493 €4 916 €1 222 €7 577 €---
1812 743 €4 790 €1 096 €7 953 €---
1912 998 €4 660 €966 €8 338 €---
2013 258 €4 526 €831 €8 733 €---
2113 523 €4 387 €692 €9 137 €---
2213 794 €4 243 €548 €9 551 €---
2314 070 €4 094 €400 €9 975 €---
2414 351 €3 941 €246 €10 410 €---
2514 638 €3 782 €88 €10 856 €---
TOTAL291 501 €157 460 €39 799 €134 040 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 911 €-3 210 €+5 121 €
2+1 911 €0 €+1 911 €
3+1 911 €0 €+1 911 €
4+1 911 €0 €+1 911 €
5+1 911 €+375 €+1 536 €
6+1 911 €+1 197 €+714 €
7+1 911 €+1 283 €+628 €
8+1 911 €+1 372 €+539 €
9+1 911 €+1 463 €+448 €
10+1 911 €+1 556 €+355 €
11+1 911 €+1 651 €+260 €
12+1 911 €+1 749 €+162 €
13+1 911 €+1 849 €+62 €
14+1 911 €+1 951 €-40 €
15+1 911 €+2 056 €-145 €
16+1 911 €+2 163 €-252 €
17+1 911 €+2 273 €-362 €
18+1 911 €+2 386 €-475 €
19+1 911 €+2 501 €-590 €
20+1 911 €+2 620 €-709 €
21+1 911 €+2 741 €-830 €
22+1 911 €+2 865 €-954 €
23+1 911 €+2 993 €-1 082 €
24+1 911 €+3 123 €-1 212 €
25+1 911 €+3 257 €-1 346 €
Total+47 775 €+40 212 €+7 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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