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Appartement 3 pièces 73 m²

VilleLimoges (87)
Surface73m²
Coût Total105 200€
Loyer Annuel7 559€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 232,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre: Charmant appartement T3 à Limoges

Découvrez ce spacieux appartement de 73 m², idéal pour une personne seule ou un couple. Situé dans la ville de Limoges, cet appartement de 2 pièces comprend une chambre confortable et une salle de bain moderne.

Profitez d'un emplacement privilégié avec un accès facile aux transports en commun. La station de bus Avenue de Naugeat est à seulement 300 mètres, desservant les lignes 10, 12, 15, et N1, facilitant vos déplacements quotidiens.

Les commodités ne manquent pas: ALDI se trouve à 500 mètres, et le Collège Auguste Renoir à 400 mètres. De nombreux restaurants, boulangeries, et boucheries sont à proximité pour votre confort.

Pour les amoureux de la nature, le Jardin du Puy Châtu est accessible en 10 minutes à pied.

Ne manquez pas cette opportunité unique à 90 000€. Contactez-nous pour plus d'informations! Référence annonce : TAPP170-966472 Date de réalisation du diagnostic : 28/04/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 981 €

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.820334, 1.240272
Total : 105 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 98 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7559€/an
Fourchette totale : 502€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 6025€ - 9485€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 588,06 €/m²
Basé sur :349 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 928 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-25 928€ (-22.4%)
Marge achat-revente :10 728€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :39,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 552,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 597,00€
Coût de l'assurance :11 835,00€
Taxe foncière : 755,94€/an
Soit par mois : 63,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 81,75€/mois
Soit par an : 981,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 629,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 200 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 585 €
Revenus locatifs : +7 559 €
Charges déductibles : -13 585 €
Résultat foncier Année 1 : -6 026 €(Déficit de 6 026 €)
Imputable sur revenu global : 6 026 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 585 €/an
Revenus locatifs : +7 559 €
Charges déductibles : -5 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 974 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 559 €13 588 €3 378 €-6 029 €6 029 €--
27 711 €5 497 €3 286 €2 214 €---
37 865 €5 402 €3 192 €2 463 €---
48 022 €5 305 €3 094 €2 718 €---
58 183 €5 204 €2 993 €2 979 €---
68 346 €5 100 €2 889 €3 247 €---
78 513 €4 992 €2 782 €3 521 €---
88 683 €4 881 €2 670 €3 803 €---
98 857 €4 766 €2 556 €4 091 €---
109 034 €4 647 €2 437 €4 387 €---
119 215 €4 525 €2 314 €4 690 €---
129 399 €4 398 €2 188 €5 001 €---
139 587 €4 267 €2 057 €5 320 €---
149 779 €4 132 €1 922 €5 647 €---
159 974 €3 993 €1 782 €5 982 €---
1610 174 €3 849 €1 638 €6 325 €---
1710 377 €3 700 €1 489 €6 678 €---
1810 585 €3 546 €1 335 €7 039 €---
1910 797 €3 387 €1 177 €7 410 €---
2011 013 €3 223 €1 012 €7 790 €---
2111 233 €3 053 €843 €8 180 €---
2211 458 €2 878 €668 €8 579 €---
2311 687 €2 697 €487 €8 989 €---
2411 920 €2 510 €300 €9 410 €---
2512 159 €2 317 €107 €9 842 €---
TOTAL242 130 €111 856 €48 597 €130 274 €6 029 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 809 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587 €-1 809 €+3 396 €
2+1 587 €+664 €+923 €
3+1 587 €+739 €+848 €
4+1 587 €+815 €+772 €
5+1 587 €+894 €+693 €
6+1 587 €+974 €+613 €
7+1 587 €+1 056 €+531 €
8+1 587 €+1 141 €+446 €
9+1 587 €+1 227 €+360 €
10+1 587 €+1 316 €+271 €
11+1 587 €+1 407 €+180 €
12+1 587 €+1 500 €+87 €
13+1 587 €+1 596 €-9 €
14+1 587 €+1 694 €-107 €
15+1 587 €+1 795 €-208 €
16+1 587 €+1 898 €-311 €
17+1 587 €+2 003 €-416 €
18+1 587 €+2 112 €-525 €
19+1 587 €+2 223 €-636 €
20+1 587 €+2 337 €-750 €
21+1 587 €+2 454 €-867 €
22+1 587 €+2 574 €-987 €
23+1 587 €+2 697 €-1 110 €
24+1 587 €+2 823 €-1 236 €
25+1 587 €+2 952 €-1 365 €
Total+39 675 €+39 082 €+593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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