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T3 la graniere

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface55m²
Coût Total86 450€
Loyer Annuel7 856€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 090,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

VENDRE – Appartement Type 3 – La Granière Bâtiment K64 Situé au 1er étage avec ascenseur dans la copropriété La Granière, découvrez ce Type 3 de 58 m² actuellement loué, idéal pour investissement locatif. ✅ Appartement avec locataire en place depuis septembre 2025 ✅ Loyers à jour ✅ Loyer mensuel : 750 ✅ Chauffage collectif ✅ Charges de copropriété : 450 € par trimestre ✅ Taxe foncière : 1 060 € Appartement bien situé proche de lhopital Nord. 💰 Prix de vente : 60000

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.381750, 5.366120
Total : 86 450€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 21 650€
Valeur du bien : 81 650€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7856€/an
Fourchette totale : 521€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 6248€ - 9877€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 601,18 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 065 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-28 065€ (-31.9%)
Marge achat-revente :1 615€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 804,38€
Coût de l'assurance :7 564,38€
Taxe foncière : 1 060,00€/an
Soit par mois : 88,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une solution individuelle plus performante (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si applicable.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 650 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 650€ = 3250€ (fourniture et pose comprises)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (fourniture et pose comprises)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose comprises)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (fourniture et pose comprises)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et pose comprises)
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€ = 400€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficients régionaux appliqués). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 450 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 826 €
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -27 826 €
Résultat foncier Année 1 : -19 971 €(Déficit de 19 971 €)
Imputable sur revenu global : 19 971 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 176 €/an
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -6 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 679 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 856 €27 829 €3 016 €-19 973 €19 973 €--
28 013 €6 100 €2 938 €1 912 €---
38 173 €6 019 €2 856 €2 154 €---
48 336 €5 934 €2 772 €2 402 €---
58 503 €5 847 €2 684 €2 656 €---
68 673 €5 756 €2 594 €2 917 €---
78 847 €5 662 €2 500 €3 184 €---
89 024 €5 565 €2 403 €3 458 €---
99 204 €5 464 €2 302 €3 740 €---
109 388 €5 360 €2 197 €4 028 €---
119 576 €5 252 €2 089 €4 324 €---
129 767 €5 140 €1 977 €4 627 €---
139 963 €5 024 €1 861 €4 939 €---
1410 162 €4 904 €1 741 €5 258 €---
1510 365 €4 779 €1 617 €5 586 €---
1610 573 €4 650 €1 488 €5 922 €---
1710 784 €4 517 €1 354 €6 267 €---
1811 000 €4 379 €1 216 €6 621 €---
1911 220 €4 235 €1 073 €6 984 €---
2011 444 €4 087 €924 €7 357 €---
2111 673 €3 933 €771 €7 740 €---
2211 906 €3 774 €611 €8 133 €---
2312 144 €3 609 €446 €8 536 €---
2412 387 €3 438 €275 €8 949 €---
2512 635 €3 261 €98 €9 374 €---
TOTAL251 615 €144 519 €43 804 €107 096 €19 973 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 992 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 650 €-5 992 €+7 642 €
2+1 650 €+574 €+1 076 €
3+1 650 €+646 €+1 004 €
4+1 650 €+721 €+929 €
5+1 650 €+797 €+853 €
6+1 650 €+875 €+775 €
7+1 650 €+955 €+695 €
8+1 650 €+1 038 €+612 €
9+1 650 €+1 122 €+528 €
10+1 650 €+1 208 €+442 €
11+1 650 €+1 297 €+353 €
12+1 650 €+1 388 €+262 €
13+1 650 €+1 482 €+168 €
14+1 650 €+1 577 €+73 €
15+1 650 €+1 676 €-26 €
16+1 650 €+1 777 €-127 €
17+1 650 €+1 880 €-230 €
18+1 650 €+1 986 €-336 €
19+1 650 €+2 095 €-445 €
20+1 650 €+2 207 €-557 €
21+1 650 €+2 322 €-672 €
22+1 650 €+2 440 €-790 €
23+1 650 €+2 561 €-911 €
24+1 650 €+2 685 €-1 035 €
25+1 650 €+2 812 €-1 162 €
Total+41 250 €+32 129 €+9 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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