Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

TYPE 2 - PROCHE SQUARE HENRI VALLEE - SECTEUR DES BOURROCHES

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface45.63m²
Coût Total117 800€
Loyer Annuel7 920€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 45.63 m²
Prix au m² : 1 731,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Mandat exclusif

Situé proche du Square Henri Vallée, découvrez ce bel appartement de type 2 lumineux en rez-de-chaussée d'une surface de 45,63 m2, au sein d'une résidence fermée, sécurisée et arborée. Il se compose d'une entrée avec rangements desservant un agréable séjour avec placards ainsi qu'une cuisine indépendante. Il comprend également une chambre avec placards, une salle d'eau et des WC séparés.

Une cave cave privative complète le bien.

Prix : 79 000 EUR - Honoraires charge vendeur - Mandat no15383 - CLASSE ENERGIE : E - CLASSE CLIMAT : E - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810EUR et 1 140EUR par an. Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnements compris). - Nombre de lots : 233 dont 80 à usage d'habitation - Montant des charges annuelles : 2 900EUR (chauffage, eau chaude, entretient des communs compris) - Pas de procédure en cours. Contactez Eléonore BUET au 06 86 64 36 56. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.buet-immobilier.com/

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.310510, 5.020913
Total : 117 800€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 32 480€
Valeur du bien : 111 480€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.63m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7920€/an
Fourchette totale : 546€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 6546€ - 9583€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 394,57 €/m²
Basé sur :358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 264 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-30 264€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-8 536€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 352,42€
Coût de l'assurance :10 307,50€
Taxe foncière : 792,04€/an
Soit par mois : 66,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,67€/mois
Soit par an : 2 900,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45.63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4.3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 480 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 200€ = 6 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 920 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 900 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 422 €
Revenus locatifs : +7 920 €
Charges déductibles : -40 422 €
Résultat foncier Année 1 : -32 501 €(Déficit de 32 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 942 €/an
Revenus locatifs : +7 920 €
Charges déductibles : -7 942 €
Résultat foncier Années 2+ : -21 €/an(Déficit de 21 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11101.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 920 €40 425 €3 841 €-32 505 €21 400 €11 105 €11 105 €
28 079 €7 842 €3 738 €237 €--10 868 €
38 240 €7 735 €3 631 €505 €--10 363 €
48 405 €7 625 €3 520 €780 €--9 583 €
58 573 €7 511 €3 406 €1 063 €--8 520 €
68 745 €7 393 €3 288 €1 352 €--7 168 €
78 920 €7 271 €3 167 €1 649 €--5 520 €
89 098 €7 145 €3 041 €1 953 €--3 567 €
99 280 €7 015 €2 910 €2 265 €--1 301 €
109 466 €6 880 €2 776 €2 585 €---
119 655 €6 741 €2 637 €2 914 €---
129 848 €6 597 €2 493 €3 251 €---
1310 045 €6 449 €2 345 €3 596 €---
1410 246 €6 295 €2 191 €3 950 €---
1510 451 €6 137 €2 032 €4 314 €---
1610 660 €5 973 €1 868 €4 687 €---
1710 873 €5 803 €1 699 €5 070 €---
1811 090 €5 628 €1 524 €5 462 €---
1911 312 €5 447 €1 343 €5 865 €---
2011 538 €5 260 €1 156 €6 278 €---
2111 769 €5 067 €963 €6 702 €---
2212 005 €4 867 €763 €7 138 €---
2312 245 €4 661 €556 €7 584 €---
2412 490 €4 447 €343 €8 042 €---
2512 739 €4 227 €122 €8 513 €---
TOTAL253 692 €190 442 €55 352 €63 250 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663 €-6 420 €+8 083 €
2+1 663 €0 €+1 663 €
3+1 663 €0 €+1 663 €
4+1 663 €0 €+1 663 €
5+1 663 €0 €+1 663 €
6+1 663 €0 €+1 663 €
7+1 663 €0 €+1 663 €
8+1 663 €0 €+1 663 €
9+1 663 €0 €+1 663 €
10+1 663 €+385 €+1 278 €
11+1 663 €+874 €+789 €
12+1 663 €+975 €+688 €
13+1 663 €+1 079 €+584 €
14+1 663 €+1 185 €+478 €
15+1 663 €+1 294 €+369 €
16+1 663 €+1 406 €+257 €
17+1 663 €+1 521 €+142 €
18+1 663 €+1 639 €+24 €
19+1 663 €+1 759 €-96 €
20+1 663 €+1 883 €-220 €
21+1 663 €+2 011 €-348 €
22+1 663 €+2 141 €-478 €
23+1 663 €+2 275 €-612 €
24+1 663 €+2 413 €-750 €
25+1 663 €+2 554 €-891 €
Total+41 575 €+18 975 €+22 600 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →