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Appartement 5 pièces 101 m²

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface101m²
Coût Total186 720€
Loyer Annuel13 531€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-372€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 178,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE APPARTEMENT DE TYPE 5 DE 95 m2 A RENOVER

Exclusivité, pour investisseur ou pour une première acquisition, proche de la rue Francis Clerc, appartement de type 5 de 95 m2 Loi Carrez à rénover, au 6 ème étage sur 7 avec ascenseur, il se compose : hall d'entrée, dégagement, salon-séjour de 29 m2 avec accès balcon, cuisine indépendante, 3 chambres dont 2 avec accès balcon, salles de bains, WC indépendant, cellier, cave et garage fermé en sous-sol. Appartement très lumineux, belle vue dégagée sur la ville. Travaux à prévoir. Prix : 119000€ FAI Jérôme DHOTE [Coordonnées masquées] Référence annonce : JD5472 Date de réalisation du diagnostic : 17/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 120 Charges prévisionnelles annuelles : 5004 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 130 € et 1 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.256230, 6.013034
Total : 186 720€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 58 200€
Valeur du bien : 177 200€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13531€/an
Fourchette totale : 883€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 10597€ - 17277€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 889,1 €/m²
Basé sur :370 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 799 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-71 799€ (-37.6%)
Marge achat-revente :4 079€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 969,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 736,87€
Coût de l'assurance :16 338,00€
Taxe foncière : 1 353,06€/an
Soit par mois : 112,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 417,00€/mois
Soit par an : 5 004,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 127,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 499,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-371,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol à rénover
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau, prises, éclairage) dans tout l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations) dans tout l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 200 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Remplacement parquet salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 531 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 004 €/an
Calcul : 417 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 293 €
Revenus locatifs : +13 531 €
Charges déductibles : -71 293 €
Résultat foncier Année 1 : -57 762 €(Déficit de 57 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 093 €/an
Revenus locatifs : +13 531 €
Charges déductibles : -13 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36362.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 531 €71 299 €6 088 €-57 768 €21 400 €36 368 €36 368 €
213 801 €12 935 €5 924 €866 €--35 502 €
314 077 €12 766 €5 755 €1 312 €--34 190 €
414 359 €12 591 €5 580 €1 768 €--32 422 €
514 646 €12 410 €5 399 €2 236 €--30 186 €
614 939 €12 223 €5 212 €2 716 €--27 470 €
715 238 €12 030 €5 019 €3 208 €--24 262 €
815 542 €11 830 €4 819 €3 712 €--20 550 €
915 853 €11 624 €4 613 €4 230 €--16 320 €
1016 170 €11 410 €4 400 €4 760 €--11 561 €
1116 494 €11 190 €4 179 €5 304 €--6 257 €
1216 824 €10 962 €3 952 €5 861 €---
1317 160 €10 727 €3 716 €6 433 €---
1417 503 €10 484 €3 473 €7 020 €---
1517 853 €10 232 €3 222 €7 621 €---
1618 210 €9 972 €2 962 €8 238 €---
1718 575 €9 704 €2 693 €8 871 €---
1818 946 €9 426 €2 415 €9 520 €---
1919 325 €9 139 €2 129 €10 186 €---
2019 712 €8 843 €1 832 €10 869 €---
2120 106 €8 536 €1 526 €11 570 €---
2220 508 €8 220 €1 209 €12 288 €---
2320 918 €7 892 €882 €13 026 €---
2421 336 €7 554 €543 €13 782 €---
2521 763 €7 204 €194 €14 559 €---
TOTAL433 389 €321 201 €87 737 €112 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-6 420 €+9 261 €
2+2 841 €0 €+2 841 €
3+2 841 €0 €+2 841 €
4+2 841 €0 €+2 841 €
5+2 841 €0 €+2 841 €
6+2 841 €0 €+2 841 €
7+2 841 €0 €+2 841 €
8+2 841 €0 €+2 841 €
9+2 841 €0 €+2 841 €
10+2 841 €0 €+2 841 €
11+2 841 €0 €+2 841 €
12+2 841 €+1 758 €+1 083 €
13+2 841 €+1 930 €+911 €
14+2 841 €+2 106 €+735 €
15+2 841 €+2 286 €+555 €
16+2 841 €+2 471 €+370 €
17+2 841 €+2 661 €+180 €
18+2 841 €+2 856 €-15 €
19+2 841 €+3 056 €-215 €
20+2 841 €+3 261 €-420 €
21+2 841 €+3 471 €-630 €
22+2 841 €+3 686 €-845 €
23+2 841 €+3 908 €-1 067 €
24+2 841 €+4 135 €-1 294 €
25+2 841 €+4 368 €-1 527 €
Total+71 025 €+35 533 €+35 492 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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